Всё о продуктовой рознице

Перспективный стрит-ритейл

22 Сентября 2011, 12:09 Ольга Чижова

Сегмент коммерческой недвижимости на торговых улицах выходит на новый этап – освоение городских окраин. Девелоперы прогнозируют активное развитие стрит-ритейла в спальных районах и новых жилых микрорайонах. Именно эта ниша будет наиболее востребованной среди продуктовых операторов, считают эксперты рынка торговой недвижимости.


Всегда ликвидные

Сегмент коммерческой недвижимости в торговых коридорах стал восстанавливаться первым после кризиса. По данным компании GVA Sawyer, такие помещения при любой ситуации на рынке будут оставаться ликвидными, а ставки аренды в них не так значительно подвержены кризисным явлениям. В первую очередь это касается помещений в основных торговых коридорах города, так как в переулках и на непроходных улицах торговая недвижимость пользуется меньшим спросом. Однако в кризис ставки снизились, и сохранившие устойчивость операторы стали рассматривать наиболее интересные предложения.

Выбор помещений на торговых улицах объясняется желанием и возможностью операторов рассчитывать только на свои силы, так как из-за резкого снижения покупательной способности потребителей далеко не во всех торговых центрах можно было рассчитывать на хороший поток покупателей. И даже якорные арендаторы в некоторых случаях становились заложниками девелоперских ошибок и неверно подобранного пула арендаторов. Как уточняет вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук, арендовав помещения в ключевых с точки зрения своей модели развития торговых центрах, оператор, как правило, уплотняет сеть за счет объектов на торговых улицах.


Стрит в проекте

– Прогнозировать развитие продуктовых магазинов можно за счет новых жилых районов, – считает Екатерина Лапина. – Строятся новые жилые кварталы, в проекте которых уже закладывается стрит-ритейл.

Тенденцию образования в новостройках стрит-ритейла отмечает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская:

– Новые жилые здания строятся с предусмотренными на первых этажах коммерческими площадями. Занимают такие помещения те операторы, которые предлагают товары каждодневного использования: аптеки, супермаркеты, химчистки, отделения банков и прочие.

– Продуктовый стрит-ритейл будет активно развиваться в спальных районах и новых жилых микрорайонах, – отмечает Алексей Могила. – Эти районы подолгу стоят без продуктовых магазинов, так как девелоперы в первую очередь озабочены возведением жилья, а инфраструктура подтягивается в течение двух-трех лет. Эта ниша будет наиболее востребованной среди продуктовых операторов в ближайшее время. Здесь они могут найти и подходящие помещения – 300-400 кв. м – по приемлемым для них ставкам $300-500 за 1 кв. м в год.


Решение проблем стрит-ритейла лежит в комплексном освоении территорий девелоперами. По словам Алексея Могилы, сейчас девелоперские компании, специализирующиеся на строительстве жилья эконом-класса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений. Консультанты Penny Lane Realty успешно применяют технологии, используемые при сдаче торговых центров, в том числе и региональных, к работе с комплексами помещений (встроенно-пристроенными, отдельно стоящими зданиями) в спальных районах города. Пилотным проектом стала реализация помещений в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены продовольственные магазины и операторы общепита, спортивный клуб, банковские офисы. Девелопер, в свою очередь, быстро получил не только финансовые потоки от эффективной реализации помещений, но и положительный социальный эффект.


Еще одним фактором быстрого восстановления деловой активности в сегменте стрит-ритейла стала возможность частных инвестиций. Помещения на торговых улицах остаются наиболее стабильным и надежным продуктом для этих целей. Недвижимость является предпочтительным активом для частных инвесторов, а их количество, по словам заместителя генерального директора направления Санкт-Петербург ГК «Пионер» Александра Погодина, стабильно в течение долгого времени.

– Инвестиции в недвижимость остаются интересными и, самое главное, надежными, – говорит Александр Погодин. – В долгосрочной перспективе рынок недвижимости приносит достаточный доход.


Качественное предложение

Наибольшее количество качественных торговых площадей в Москве сосредоточено в районе ТТК-МКАД – 47%, непосредственно на МКАД – 22%, за пределами МКАД – 11%, наименьшее количество торговых площадей находится на Садовом кольце – 2% – и внутри Садового кольца – 4%.

По данным компании Praedium Oncor International на конец июня 2011 года.


По главной улице

Спрос на торговые помещения связан с активностью сетевых операторов, в частности крупных продуктовых сетей.

– Согласно концепции супермаркетов «Атак» и технического задания по размещению супермаркетов, которые позиционируются как магазины шаговой доступности, в Москве мы ориентируемся на выбор площадок в центре квартала, если это регион в центре города, по возможности, на главной торговой улице, говорит директор по региональному развитию «Атак» Алексей Шипунов. – Если «Атак» открыт в торговом центре, то мы выступаем арендаторами площади либо иногда являемся владельцами торгового центра.

По словам директора по развитию сети супермаркетов «Азбука Вкуса» Сергея Русова, компания рассматривает площадки в центре города в престижных спальных микрорайонах с высокой концентрацией проживающей целевой аудитории, на пути следования к престижным пригородам и районам элитной застройки, в центрах бизнес-активности.

– Более предпочтительны объекты на «вечерней» стороне магистрали (сторона, по которой жители города возвращаются с работы домой – прим. ред.), – отмечает Сергей Русов. – Предпочтительно, чтобы помещение было расположено на первой линии домов, с примыкающей парковкой или возможностью ее обустройства.


По западной мерке

Чтобы стрит-ритейл считался развитым, на торговых улицах должны быть представлены операторы всех сегментов ритейла (фуд и нон-фуд), общественного питания, услуг. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, в Европе стрит-ритейловые проекты либо пешеходные, либо есть возможность без проблем перейти на другую сторону, либо это настоящий торговый коридор.

– Даже Тверская не может сравниться по насыщенности торговыми предприятиями, например, с «Мегой», – говорит Галина Малиборская. – Тверскую улицу невозможно сравнить даже с Невским проспектом, который хотя и не является пешеходной улицей, но имеет большой поток людей, в том числе приходящих с целью шопинга, включая туристов.

В Москве нет развитого стрит-ритейла в том виде, который существует на Западе. К тому же в центре Москвы много ветхих строений, которые не отвечают требованиям современной торговли, да и попросту неудобны. Так что эту проблему еще предстоит решать.


Для «Азбуки Вкуса» подбираются помещения общей площадью от 900 до 2,5 тыс. кв. м (для организации магазина с торговым залом от 400 кв. м и более). Супермаркеты «Атак» располагаются на площади от 600 до 2,5 тыс. кв. м. Аналогичные помещения рассматриваются также сетями «Билла», «АБК», «Дикси», «Пятерочка», «Седьмой Континент».

– Продуктовые сети, как правило, интересуют помещения от 300 до 5 тыс. кв. м, – говорит директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина. – К основным требуемым характеристикам относятся наличие зоны разгрузки, высота потолков от 3,5 м, наличие мощностей (около 20 кВт на 300 кв. м), вода, тепло, канализация.

Диапазон средних арендных ставок торговых помещений формата стрит-ритейл по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор

Арендная

ставка, $/кв. м в год

Тверская ул.

4000-8000

Петровка ул.

2300-3000

Арбат ул.

2000-2600

1-я Тверская-Ямская ул.

1800-3000

Кутузовский пр-т

1900-3500

Ленинградский пр-т

1700-2600

Проспект Мира

1300-2100

Маросейка ул.

2000-2200

Большая Дмитровка ул.

1800-2500

Пятницкая ул.

1300-2000

Ленинский пр-т

1400-2000

Кузнецкий Мост ул.

2000-2800

Мясницкая ул.

1200-2500

Источник: ASTERA.


Ставки растут

Последние инициативы Правительства Москвы заставляют девелоперов рассматривать новые земельные участки на окраинах города. Специалисты Jones Lang LaSalle ожидают, что, несмотря на то что некоторые объекты будут разморожены в ближайшее время, недостаток предложения будет по-прежнему способствовать росту и без того высоких арендных ставок в столице.

По мнению Алексея Могилы, арендные ставки зачастую слишком высоки для продуктовых операторов.

– Ставки аренды варьируются в пределах $3-7 тыс. за 1 кв. м в год в ЦАО, $1,5-3 тыс. за 1 кв. м в год в спальных районах, – говорит Алексей Могила. – Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15-23 тыс. за 1 кв. м, в спальных районах – $4,5-9 тыс. за 1 кв. м. Причем цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15-20 тыс. за 1 кв. м за счет активного пешеходного трафика. Средний срок заключенных договоров – 3-5 лет.

На короткий срок ставки аренды снизились, однако сейчас ситуация изменилась. В настоящий момент просматривается докризисная проблема: ставки аренды снова становятся непомерно высокими, и это тормозит рост сетей.

– Развитию супермаркетов «Атак» мешает дефицит торговых площадей и стоимость одного квадратного метра, – говорит Алексей Шипунов. – Особенно эта проблема касается Москвы и Московской области.

– С увеличением спроса на торговую недвижимость и активности ритейлеров во втором квартале 2011 года отмечается плавный рост арендных ставок в формате стрит-ритейл на 3-5% по сравнению с первым кварталом, – говорит маркетолог-аналитик ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Любовь Шишенина.

В Санкт-Петербурге стоимость аренды помещений ниже, чем в Москве. Как отмечает Екатерина Лапина, арендные ставки на крупные торговые площади составляют от 900 до 2100 руб. за 1 кв. м в месяц. Сети, как правило, рассматривают помещения сроком аренды на пять лет.

Уровень арендных ставок на торговые площади в Санкт-Петербурге, I квартал 2011 г.

Вид объекта

Диапазон ставок аренды,

руб./кв. м/мес.

min

max

Торговые центры:

суперрегиональный

1200

3500

региональный

600

1 200

Объекты стрит-ритейла основных торговых коридоров:

Невский пр-т

5000

12 000

Большой пр-т П.С.

2000

5000

Литейный пр-т

1500

3000

Садовая ул.

1200

4000

Источник: NAI Becar.

– Все сети активны, и на каждое помещение, как правило, выводятся основные игроки, поэтому ставка повышается, и сети вынуждены арендовать помещение по максимальной рыночной стоимости, – говорит Екатерина Лапина. – Конкуренцию продуктовым магазинам составляют точки общепита, непродуктовые магазины, которые могут позволить себе платить большую ставку, чем продуктовые ритейлеры.

В текущем году, по данным компании GVA Sawyer, сегмент стрит-ритейла будет только дорожать.

– С одной стороны, демпинговые кризисные продажи уже закончились. И сейчас собственники качественных объектов стрит-ритейла в большей степени ориентированы на аренду, чем на продажу, – говорит Елена Шевчук. – Эту ситуацию будет подогревать и возросший спрос торговых операторов.


Выпуск журнала:

Перспективный стрит-ритейл

Сегмент коммерческой недвижимости на торговых улицах выходит на новый этап – освоение городских окраин. Девелоперы прогнозируют активное развитие стрит-ритейла в спальных районах и новых жилых микрорайонах. Именно эта ниша будет наиболее востребованной среди продуктовых операторов, считают эксперты рынка торговой недвижимости.

Техническая

Коментарии (0)
Похожие статьи
Читайте также
12 Августа 2020, 03:08
15 Июля 2020, 02:07
08 Апреля 2020, 12:04