Прошлый год был рекордным по вводу новых торговых площадей в России. Теперь девелоперы столкнулись с проблемой, как освоить эти площади в условиях кризиса. Ритейлеры не готовы значительно повышать арендные затраты на фоне спада потребительской активности и увеличения закупочных цен. Публикуем прогноз компании Cushman & Wakefield, который поможет понять, что же ожидать от торгового метра в 2015–2016 годах.
В 2014 году рынок торговой недвижимости в России, находясь под давлением экономических и политических факторов, начал процесс фундаментальной структурной трансформации. В 2015 году покупательская активность россиян будет низкой, особенно в первой половине года. Многие ритейлеры займут выжидательную позицию, концентрируясь на управлении существующими портфелями. Уровень вакантности в существующих торговых центрах значительно повысится (многие торговые точки будут закрываться). Привлечение арендаторов в новые торговые центры будет одной из главных проблем (наряду с вопросами финансирования) для строящихся торговых центров. Несмотря на высокие объемы заявленных проектов, большая часть из них в 2015–2016 годах будет заморожена.
По прогнозам Cushman & Wakefield, в течение 2015 года договорные отношения в сегменте торговой недвижимости полностью перейдут в рублевую зону. Коррекция ставок аренды будет проведена для всех групп ритейлеров как по существующим, так и по новым договорам.
Ситуация в торговле
Начиная с середины 2014 года спрос на торговые площади существенно снизился. О планах развития объявляют в основном лидеры рынка в своих сегментах.
Основными проблемами торговых операторов являются:
- Рост затрат. Рост цен на продаваемые товары отстает от растущих закупочных цен.
- Сокращение ассортимента, являющееся предпосылкой снижения объемов продаж в ближайшем будущем. Основными причинами сокращения ассортимента является ограничение импорта и высокие закупочные цены.
- Непредсказуемость будущего, которая повышает риски инвестиций в аренду и маркетинг новых торговых точек, а также подписание долгоcрочных договоров аренды.
- После бума продаж в декабре 2014 года в начале 2015 года ожидается снижение объемов продаж, связанное со снижением потребительской активности при сохраняющихся или растущих операционных расходах.
Растущие расходы и ожидание снижения объемов продаж в 2015 году привели к тому, что арендаторы торговых площадей с конца III квартала 2014 года начали инициировать пересмотр договорных отношений с арендодателями. Для привлечения торговых операторов на новые торговые площадки наиболее важным аргументом является доказательная оценка возможного объема продаж (доходы) и затрат на маркетинг новой торговой точки (расходы). На основании этих данных проводится оценка допустимых расходов на недвижимость. Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя.
Относительно стабильными будут федеральные и международные сетевые операторы. По товарным группам Cushman & Wakefield ожидает относительную устойчивость сегментов товаров для детей и DIY.
Строительство – итоги 2014-го
2014 год стал рекордным по объемам новых торговых площадей как в Москве, так и по всей России. Всего было введено 2,2 млн кв. м торговых площадей в 63 торговых центрах в 49 городах России.
В Москве было открыто 14 новых торговых центров общей торговой площадью 0,68 млн кв. м. 2014 год стал рекордным для Москвы по объемам новых торговых площадей за всю историю развития торговых центров. Важнейшим событием в Москве стало открытие крупнейшего в Европе торгового центра «Авиапарк».
Вне Москвы было построено 49 торговых центров общей торговой площадью 1,55 млн кв. м. В большинстве торговых центров прошли лишь технические открытия, в торговых галереях много свободных помещений.
В основном строятся районные торговые центры среднего размера (GLA 20 000–30 000 кв. м).
Строительство – прогноз
В 2015–2016 годах строительная активность будет сдерживаться следующими факторами:
- Вакантность в существующих торговых центрах, которая начала расти в 2014 году. Рост продолжится в 2015 году.
- Заполняемость новых торговых центров. Растущая вакантность в уже существующих торговых центрах приводит к высокой конкуренции за арендаторов между старыми торговыми центрами и новыми площадками. В этих условиях старые площадки с сформировавшимися зонами охвата и предсказуемой целевой аудиторией будут иметь преимущества перед новыми проектами. Новые проекты будут испытывать существенные проблемы с заполняемостью, эластичность спроса на новые площадки будет низкой. Низкая заполняемость будет приводить к замедлению темпов строительства и переносу сроков открытия на неопределенный срок (до привлечения арендаторов).
- Валютные риски. До 2014 года финансирование торговых проектов проходило в основном в валюте (доллары США). В связи с массовым переходом на рублевые договора аренды и нестабильностью обменного курса обслуживание валютных кредитов необходимо реструктурировать. Этот процесс может отразиться на темпах строительства тех торговых центров, которые планируются к выводу на рынок в 2015–2016 годах.
- Кредиты в рублях. С начала 2014 года кредитование строительных проектов в России стало ограничено узкой группой российских инвесторов и все чаще проводится в российских рублях. Высокая ставка рублевых кредитов (от 15%) повышает риски инвестиций в недвижимость, что может привести к снижению количества новых проектов. Снижение строительной активности стабилизирует баланс спроса и предложения.
Коммерческие условия
В настоящее время формируется новая рыночная практика образования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые были уникальны для России и появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990 – начале 2000 года.
- Фиксированная арендная ставка. В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствии с объемом продаж, генерируемым торговой точкой.
До 2014 года даже те арендаторы, которые платили процент с оборота, часто еще и имели фиксированную часть арендного платежа. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой.
- Расчеты не в рублях. До 2014 года рублевые договора аренды были типичны для якорных арендаторов и наиболее популярных у покупателей арендаторов торговых галерей. Наиболее распространены были договора аренды в долларах США или условных единицах.
Рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях в краткосрочной перспективе, по нашим оценкам, до конца 2015 подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Валютные (или их аналоги – условные единицы) договора останутся лишь в исключительных случаях в прайм-объектах.