Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны. В то же время Москва и Санкт-Петербург остаются наиболее дорогими городами с точки зрения аренды торговых площадей в Европе.
Меньше — лучше
Кризис ударил сильнее всего по розничной торговле — в последние годы этот бизнес рос небывалыми темпами и в своем развитии использовал в основном кредитные средства. Когда «длинных» денег у ритейла не стало, важен стал каждый процент снижения издержек. Экономия на арендной плате позволяет сократить общие расходы сразу на десятки процентов.
По данным оперативного отчета Cushman & Wakefields Styles & Riabokobylko, опубликованного в декабре 2008 г., российские ритейлеры уже с начала 2009 г. рассчитывают на 30?50?процентное снижение арендных ставок и переход на проценты с оборота, о чем и ведут переговоры с владельцами торговых центров. В том же отчете отмечено, что, по последним данным мониторинга, в целом арендные ставки уже снизились на 10?15%.
Аналитики компании Black-wood прогнозируют, что к концу лета 2009 г. арендные ставки могут упасть примерно на 25?40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов. Корректировка цен будет продолжаться до середины следующего года, после чего в третьем и четвертом кварталах этого года вновь начнется повышение. Однако аналитики не уверены в том, что цены достигнут такого же высокого уровня, который можно было наблюдать на рынке полгода назад.
Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, допускает некоторое снижение уровня арендных ставок, но считает, что на рынке сейчас больше эмоций, чем реальных проблем.– У меня в офисе недавно был руководитель одной из сетей кофеен. Мы обсуждали его участие в одном новом проекте, — рассказывает Карбасникофф. — Он просил дисконт на арендную плату в 50%, мотивируя это тем, что у компании сейчас тяжелые времена. Однако незадолго до этого на одной из встреч сказал мне, что в октябре его компания добилась самых высоких продаж за всю свою историю. И это типичный пример. Арендаторы сильно драматизируют ситуацию.
По мнению Карбасникоффа, у розничных операторов выработалась привычка любыми способами добиваться снижения арендной платы. Когда в 2002 г. специалисты Jones Lang LaSalle сдавали площади ТЦ «Мега-Теплый стан», ритейлеры устроили забастовку, заявив, что не будут платить арендную плату. Компания вступила с ними в судебные тяжбы. Параллельно в июне 2003 г. Jones Lang LaSalle начала сдавать площадки ТЦ «Мега-Химки».– И те же арендаторы, которые сказали, что наши объекты низкого качества, были первыми, чтобы взять площади «Меги» в Химках, — вспоминает Карбасникофф.– В условиях кризиса многие из арендаторов просят снижения арендных ставок у владельцев ТЦ, но мало кто из них пробует улучшить маркетинг, улучшить навыки продаж персонала, одним словом, повысить эффективность своей работы, — добавляет эксперт.
Вообще в договоре аренды обычно фиксируется пункт о том, что арендная плата может быть снижена по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором. В «мирное» время основанием для изменения арендных ставок служили колебания валютных курсов, снижение объема потребительской корзины, рост расходов на содержание ТЦ, изменение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов, смена местоположения оператора на территории ТЦ или уменьшение размера арендуемой площади. Ежегодный пересмотр арендной ставки мог варьироваться от 2% до 10%.
По словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, изменения достигали в основном максимального значения — 10%, но это не значило, что по сравнению с периодом трех-четырехлетней давности индексация была слишком высокой. К примеру, четыре года назад практически повсеместно ставки устанавливались в долларах за м2 в год, а индексация составляла в среднем 3?5%. Но если прибавить к этим цифрам тогдашний рост курса доллара на уровне 5?6%, то получается 8?11%.То есть можно сказать, что ежегодный процент роста арендной ставки не изменился. Сейчас все чаще консультанты в качестве валюты арендных платежей принимают рубль за м2 в месяц.
Кто выше?
Наиболее распространенный в России механизм определения арендной платы — фиксированная арендная ставка, прописанная в договоре. Ее размер во многом зависит от особенностей самого ТЦ: его расположения, концепции, опыта его девелопера, ансамбля арендаторов и уровня потенциальной покупательной способности.
По оценкам экспертов, хорошее расположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на западных рынках и еще больше (около 80%) на российском рынке.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считает, что наличие в портфеле девелопера нескольких удачных проектов свидетельствует о наличии достаточного опыта и знаний и тем самым снижает риски арендаторов. Удачным, по ее мнению, примером может служить компания IKEA, портфолио которой насчитывает 11 торговых центров «Мега». Каждый «Мега-молл» характеризуется высокой посещаемостью и, следовательно, высоким уровнем арендных ставок.
Уровень посещаемости — и соответственно арендную ставку — повышают арендаторы с раскрученными брендами.– Если в ТЦ есть магазины известных марок, привлекательность объекта для покупателей, несомненно, растет, — говорит Максим Карбасникофф. — Однако не нужно надеяться, что одно лишь соседство, например, с McDonald’s принесет успех. Важно, чтобы у арендатора была правильно выбрана целевая аудитория и был хороший концепт.
На размер арендной ставки влияет расположение торговой секции арендатора в ТЦ, и прежде всего относительно потоков посетителей — уровень ставок ниже там, где посетителей меньше: второй, третий этажи и т. д.
Имеет значение размер арендуемой площади и ее конфигурация — при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше.
Чем длиннее витрина, тем дороже обойдется помещение ритейлеру. В отечественных ТЦ соотношение длины выходящего в проход фасада секции арендатора и глубины магазина составляет 1:2?1:3. Увеличение длины фасадов повышает стоимость аренды секции.
– Плохо просматриваемое помещение, скорее всего, неликвидно. Однако чрезмерно большой фасад требует гораздо больших инвестиций в витрины и оформление, — замечает партнер компании S.A.Ricci Илья Шуравин.
В идеале фиксированная арендная ставка должна покрывать вложения арендодателя в строительство и содержание ТЦ с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, до недавнего времени достаточно высоких.
Самые низкие арендные ставки предлагаются якорным арендаторам, которые создают привлекательность объекта и обеспечивают стабильный поток покупателей в ТЦ.– В среднем по РФ арендные ставки для крупных гипермаркетов колеблются от $120 до $240 за м2 в год, — говорит Илья Шуравин. — Но наш опыт показывает, что эта цифра может достигать $500 triple net за м2 и даже выше. При этом чистая средняя ставка аренды по «среднестатистическому» современному ТРЦ уже с учетом той или иной ставки для якорей составляет $380?450 в год для любого города-миллионника.
По словам Ольги Широковой, до наступления кризиса недостаток качественных торговых помещений порождал конкуренцию за площадки и приводил к повышению их стоимости. Однако девелоперы должны были быть осторожными: сдавая объект по завышенным ставкам, они рисковали получить высокую текучку арендаторов.
Денис Колокольников считает, что абсолютно справедливый размер арендной ставки установить невозможно. По его мнению, это не могут сделать ни маркетинговые исследования, ни сопоставление уровня арендных ставок с уже существующими и работающими торговыми центрами. С достаточной долей уверенности говорить о том, насколько точно или не точно была определена сумма в договоре, можно только после года работы ТЦ.
От ставки к проценту
Еще один вид арендной платы, который пока не получил распространения в России, — процент от оборота. При использовании этого подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Учитывая, что последние годы ритейл получал сверхприбыли, такая схема должна была быть более выгодна девелоперам. Но широкому распространению «процента с оборота» препятствовала финансовая закрытость многих ритейлеров, способных «занижать» собственные обороты. Четкой схемы, с помощью которой девелопер мог отследить товарооборот того или иного оператора, не было и не существует до сих пор. Для ее внедрения необходимы качественно иные по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором.
Среди ТЦ, использующих сегодня схему «процент с оборота», Ольга Широкова назвала «Мегу» и Mall Gallery в Братеево. Однако даже в этих центрах подобная схема используется в основном при работе с иностранными компаниями (например, Stockmann, Zara), в то время как с российских операторов, как правило, взимается фиксированная ставка.
– Можно предположить, что теперь схема «процент с оборота» наберет популярность. На волне кризиса она будет удобна арендаторам, потому что арендная плата уплачивается только с той суммы, которую ритейлеру удалось заработать, — считает Максим Карбасникофф из Jones Lang LaSalle.Сегодня в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) составляют 1?5% от валовой выручки для продуктовых супермаркетов/гипермаркетов, для магазинов бытовой техники — 4?6% и 10?20% — для галереи. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученного арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания — 8?10%, якорные арендаторы — 2%.Более широкому распространению «процента с оборота» способствует и приход на российский рынок крупных западных арендаторов, которые работают преимущественно по этой схеме расчета.
По словам Ильи Шуравина из S.A.Ricci, уже не первый год наиболее активно «процент от оборота» внедряет компания McDonald’s. Базовое предложение, которое в последнее время от нее получали девелоперы, — это 5%.
Максим Карбасникофф также отмечает рост интереса к смешанной или комбинированной арендной плате — это заниженная фиксированная база и процент с оборота. Такой вид арендной платы имеет плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для ритейлера же позитивным моментом в этом виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота.
– В Европе смешанная ставка арендной платы — уже сложившаяся практика. Помимо фикса компании платят от 4 до 12% сверху, — говорит Илья Шуравин. — В частности, и в России крупнейшие международные DIY-операторы готовы идти на базовую ставку в $100?150 и от 2 до 5% от оборота, однако при этом оговаривая верхнее ограничение в случае выхода на более высокие показатели.
Быть или не быть консультанту
Очевидно, что девелопер, который возлагает на свой проект большие надежды, изначально предлагает большие по размеру ставки. Такая позиция объяснима: цель создания ТЦ для него заключается в получении максимальной прибыли от сдачи торговых помещений в аренду.
Оптимизировать «аппетиты» девелопера помогают консультанты. Прогнозы арендных ставок с позиции консультанта должны быть реалистично-пессимистичными и, как правило, оправдываются с высокой степенью точности. Во-первых, консультанты располагают практическим и теоретическим опытом, приобретенным в процессе участия в подобных проектах. Во-вторых, они обычно имеют широкие контакты среди торговых операторов — потенциальных арендаторов ТЦ, что позволяет им более точно определить позиционирование объекта на рынке. Особенно оправданно привлечение консультантов при сдаче в аренду крупных ТЦ.
Однако далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также сдавать торговые помещения в аренду силами специально обученной группы профессионалов собственной или родственной структуры. Среди наиболее крупных подобных компаний Денис Колокольников выделяет «Ташир» и «Финстар пропертиз».
Для этого девелоперы создают собственные маркетинговые службы, которые проводят необходимые исследования и определяют ставки аренды. Кроме того, в работе у таких компаний присутствуют некие партнерские отношения с операторами, которые арендуют помещения во всех комплексах девелопера. Ставки аренды для таких крупных операторов могут быть несколько ниже, чем если бы площадь выставлялась на тендер, но в данном случае работают другие механизмы: участники процесса сокращают свои риски.
– Обычно работает достаточно стандартная схема: 3?4 якоря — продукты, техника, детские товары, универмаг, развлекательная составляющая — кино, детский комплекс и торговая галерея. При этом якорные операторы занимают до 60% от торговой площади объекта, — комментирует Денис Колокольников. — Но есть примеры крупных успешных комплексов, работающих без «якорей»: «Охотный Ряд» в Москве, «Парадиз» в Туле. Также ТРЦ «Эдельвейс», который должен открыться в этом году в Железнодорожном, обещает стать очень успешным. Одним словом, если комплекс находится не в центральной части города, то его в большинстве случаев приходится заполнять «якорями», при этом делая очень серьезный акцент на развлекательную составляющую. Если же ТЦ расположен в историческом месте покупок горожан, то тут уже возможны варианты, которые нужно просчитывать, и весьма вероятна ситуация, что «якорные» арендаторы будут не нужны.
Максим Карбасникофф отмечает, что соотношение девелоперов, сдающих площади в аренду своими силами и силами консультантов, до наступления кризиса составляло 50/50, но сейчас ситуация изменилась. Спрос на услуги консультантов вырос.
Ошибки дороги
Результатом неправильной арендной политики может стать уход арендатора из ТЦ и, как следствие, простаивание площадей с соответствующим снижением посещаемости объекта и увеличением срока его окупаемости. В более глобальном масштабе неправильно построенные арендные отношения могут привести к снижению цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта.
Один из ярких примеров неправильной арендной политики — открывшийся в 2003 г. ТРЦ «Украина» в Киеве. Договоры аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной плате за 6 месяцев эксплуатации площадей. Сегодня, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только кинотеатр «Одесса-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня», остальные же арендаторы вынуждены платить аренду по завышенным ставкам, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ, и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена снижается. В Москве таким примером могут служить ТРЦ «Аркадия» и «Вэймарт».