В Нижнем Новгороде сложилась довольно интересная ситуация на рынке торговой недвижимости. С одной стороны, количество торговых площадей на душу населения превысило показатели Москвы, с другой – девелоперы нижегородского рынка заявляют, что “бум” торговой недвижимости еще впереди.
При этом некоторые представители крупного федерального ритейла считают арендные ставки этих самых девелоперов достаточно высокими и начинают строить собственные торговые центры, тем самым еще больше повышая плотность торговых площадок.
Сейчас – только разминка
После того как вторая по счету “Лента” открыла покупателям свои двери в Нижнем Новгороде, это событие сразу окрестили знаковым. Теперь в городе один гипермаркет приходится на 100 тыс. населения, что выше даже московских показателей. Однако по утверждениям участников нижегородского рынка коммерческой недвижимости, до полного удовлетворения спроса в качественных торговых и складских помещениях еще далеко.
– В 2007 году арендаторы достаточно активно занимали площади, – говорит Владимир Лашманов, коммерческий директор нижегородского “Центра коммерческой недвижимости”. – Многие компании развиваются, им требуются большие площади или площади лучшего качества. По его словам, возрос дефицит на аренду помещений в жилых зданиях по сравнению с прошлым годом. И это несмотря на довольно активное строительство и перевод жилых помещений первых этажей в нежилой фонд. Из 1753 заявок, находящихся в работе “ЦКН” (на конец 2007 года), примерно 800 были на первые этажи. Это офисы продаж банков, небольшие магазины и тому подобное. С каждым годом доходность от аренды в коммерческой недвижимости снижается. Если в 2004 году инвесторы рассматривали сроки окупаемости от сдачи в аренду 3–4 года, то сейчас 8–10 лет, и это уже нормальное явление. Цена продаж растет значительно более быстрыми темпами, чем арендные ставки. В 2007 году цены на недвижимость выросли на 80%, арендные ставки на 16%, при этом низколиквидные объекты показали максимальный прирост ставок в 10%, что даже ниже уровня инфляции. Стоимость недвижимости растет, поэтому инвесторы, которые приобрели недвижимость до скачка цен в 2005 году, уже оправдали свои расходы только благодаря этому. Стоит отметить, что арендаторы стали грамотнее, более требовательными к качеству помещений. Это во многом облегчило и работу риелторов: заказчики грамотнее формулируют техническое задание и быстрее получают требуемое. В 2007 году в Нижнем Новгороде наиболее динамично развивались офисные и торговые центры. При этом ощущается громадный дефицит качественных складских помещений. По мнению Владимира Лашманова, производственно-складской сегмент коммерческой недвижимости на сегодня самый перспективный. При прочих равных условиях, средства, вложенные в строительство качественных складских комплексов, окупятся быстрее. Возникает резонный вопрос: поскольку сроки окупаемости вложенных средств в торговые центры с каждым годом все длиннее, почему бы тогда девелоперам не податься в другой сегмент коммерческой недвижимости? Или там дела обстоят еще хуже? – Окупаемость в других сегментах коммерческой недвижимости также снижается, – говорит директор компании “Коллективные действия”, консультант Андрей Макшанов. – И, чтобы успешность проекта была выше рыночной, нужно предлагать рынку хорошо продуманные нишевые продукты. Прибыли в торговом сегменте были максимальными, поэтому естественно, что основная масса игроков устремилась туда. Данный процесс, по мнению эксперта, достаточно инерционен (на имеющихся у застройщиков площадках часто трудно построить объект иного назначения, т.е. радикально изменить концепцию проекта), поэтому строительство торговых центров продолжается. Кроме того, возможно, повышенное внимание к торговым центрам связано с тем, что этими объектами проще управлять, чем, например, гостиницами или высококлассными офисными центрами. По словам Татьяны Романчевой, директора “Нижегородского Центра научной экспертизы”, окупаемость объекта зависит не только от рыночного сегмента, в котором этот объект находится, но и от его размера. Одно дело – построить небольшой магазин, затраты на который быстро “отобьются”, и совершенно другое – крупный торговый центр, требующий больших инвестиций и соответственно большего срока окупаемости. – Торговые центры, подобные тому, который сейчас строится на площади Лядова Группой компаний “Электроника” окупаться за пять лет не могут в принципе, – говорит Татьяна Романчева. – Это будет многоуровневый комплекс, и окупаемость там будет достигаться синергетически от каждого вида деятельности. Кроме того, это капитальное сооружение. Если же говорить о сооружениях типа “Мосмарт”, “Лента”, то они близки к капитальным, но все же несравнимы с ними по этажности, числу уровней. Именно такие сооружения как раз могут окупаться сейчас за 3–4 года. Еще одна важная составляющая окупаемости – был ли свободен земельный участок перед строительством. Например, у Группы компаний “Время” – это обязательное условие, и она постоянно занимается поиском незастроенных участков, не требующих расселения. Такую же бизнес-стратегию можно наблюдать и у “Метро”: на свободном месте возводится одноуровневое сооружение. Общая площадь здания достигается максимальным охватом “пятна”, а не высотностью строения. Что же до “торгового бума”, то, по мнению Татьяны Романчевой, для начала нужно определиться с этим понятием – идет ли здесь речь о девелоперской деятельности или об уже запущенных торговых центрах. – Это разные понятия, – уточняет она. – Если говорить о девелоперской деятельности, то сейчас в Нижнем Новгороде идет мощное освоение Заречной части города. “Бум” в Нагорной части, где уровень доходов населения значительно выше, уже прошел. Именно про Заречную часть можно сказать, что там все только начинается. Если говорить о “буме” торговли, то помимо того, чтобы построить торговый центр, там нужно еще и удержать арендаторов. И самим удержаться на волне высокой конкуренции. А какую картину мы видели в предпраздничные дни – большая часть товаров была просто выгребена населением. Это говорит о том, что продавцам еще есть куда двигаться. Спрос на хорошие товары в Нижнем Новгороде достаточно высок. По мнению генерального директора ГК “Столица Нижний” Олега Сорокина, до пика девелоперской активности еще далеко. “Не могу сказать, что сейчас в этой сфере в Нижнем Новгороде жесткая конкуренция, – говорит Олег Сорокин. – Ситуация больше напоминает разминку. Но уже в ближайшие годы начнется настоящий “бум”. К нему мы и готовимся – стремимся завоевать свою долю рынка, с которой нас уже никто не вытеснит. Например, в следующем году, после сдачи третьей очереди “Фантастики”, наш торговый центр станет крупнейшим в Нижегородской области”. Мнение о том, что строить в Нижнем Новгороде уже негде, по словам нашего эксперта, не соответствует действительности. Резервов много – пустыри, заброшенные производства, ветхий фонд. Он уверен, что девелоперам не стоит ограничиваться чертой города. – Пришло время возводить города-спутники, – говорит Олег Сорокин. – Так что места хватит всем – и нижегородцам, и застройщикам из других регионов; и крупным, и мелким компаниям. Главное – тщательно прорабатывать концепцию каждого проекта. В целом, рынок коммерческой недвижимости просто обречен на рост. Причину этого эксперт видит в интенсивно развивающемся бизнесе Нижнего Новгорода, следовательно, спрос на офисные помещения, торговые площади и жилье будет только расти. Ситуация на рынке недвижимости, по его мнению, кардинально изменится в ближайшие три года. Из-за возросшей конкуренции условия работы станут жестче. По этой причине “Столица Нижний” в будущем продолжит “всеми силами наращивать объемы строительства торговой недвижимости”. Этот сегмент рынка, обладающий наибольшей емкостью, компания определила для себя, как приоритетный. Например, на Мещерском озере будет построена не только жилая группа, но и торгово-развлекательный комплекс, подобный ТРЦ “Фантастика”.
Федеральные сети занялись девелопментом
Еще одна любопытная тенденция на нижегородском рынке торговой недвижимости. Не так давно прошла информация, что крупная федеральная сеть бытовой техники и электроники “Техносила” откроет первый собственный магазин в Нижнем Новгороде к концу 2008 года. Компания заключила предварительный договор аренды с девелопером торгового центра “Инхауз” (открытие на ул. Ларина намечено на 3-й квартал 2008 года, площадь объекта — 30 тыс. м2) компанией “СКМ-Девелопмент”. Инвестиции в открытие магазина площадью 3 тыс. м2 составят порядка $2 млн. Интересно, что ранее “Техносила” планировала открыть первый магазин в Нижнем Новгороде уже в 2007 году, причем в качестве площадки рассматривался торговый центр “Фантастика”. Однако арендные ставки, предложенные девелопером центра – компанией “Столица Нижний”, не устроили “Техносилу”. Неужели ведущий нижегородский девелопер так уж сильно заломил цену или все же ритейлер оказался чересчур требовательным? По мнению Андрея Макшанова, в ряде бизнесов к характеристикам здания достаточно жесткие требования, которые должны учитываться еще при разработке концепции проекта. В больших центрах достаточно сложно согласовать интересы сразу целого ряда серьезных клиентов. Поэтому отдельным игрокам удобнее строить свой объект под свои требования. Конечно, и высокие цены аренды играют свою роль. “Опытные игроки, к которым относятся федеральные сети, считают экономику проекта, – комментирует Валерий Макшанов. – Тем более, условия получения заемных средств на рынке в последнее время ужесточились”. Как отметила Татьяна Романчева, “в Нижнем Новгороде на рынке бытовой техники уже давно работают местные “Электроника”, “Эльдорадо”, “М.видео”, “Эксперт”, “ДОМО” и др. Когда “Техносила” принимала решение, она, прежде всего, рассматривала уровень конкуренции по своей группе товаров. И чтобы снизить риски захода на рынок с достаточно высокой конкуренцией, они, естественно, стараются достигнуть низких арендных ставок”. Однако, как рассказала Александра Блохина, менеджер по связям с общественностью сети “Техносила” и компании “ТС Девелопмент”, решение перейти в другой торговый центр было вызвано не только величиной арендных ставок в “Фантастике”. – Нижегородский рынок не перенасыщен торговыми площадями, – отметила Александра Блохина. – Вопрос состоит не в количестве, а в качестве этих самых торговых площадей, что для таких крупных операторов, как “Техносила”, наиболее важно. А вот как раз качественных-то площадок в Нижнем Новгороде не так много. Что касается арендных ставок, то они, по словам Александры Блохиной, высоки, но не превышают средних цен по Нижегородской области или, например, по Уралу. Помимо ведения переговоров об аренде торговых площадей в Нижнем Новгороде, федеральная сеть решила построить собственный торгово-развлекательный центр в городе-спутнике Дзержинске. “Рынок уже готов к этому, – уверена Александра Блохина.
–Население Дзержинска составляет порядка 359 тыс. человек, город является спутником Нижнего Новгорода, расположен в 50 минутах езды на машине. Все более или менее состоятельные жители ездят за покупками в Нижний Новгород, а с появлением торгового центра, который строит компания “ТС Девелопмент”, им не придется этого делать”. По ее мнению, Дзержинск является одним из локомотивов роста экономики Нижегородской области. Сегодня ведутся подготовительные работы по запуску нескольких крупных заводов, среди которых будет предприятие “Северстали” и машиностроительное производство компании “Либхер”. С запуском этих заводов в 2010 году (что сопоставимо с открытием ТРЦ федерального ритейлера) в городе и области появится порядка 5 тыс. новых рабочих мест. Кроме того, ниша крупных торгово-развлекательных центров здесь на сегодняшний день никем не занята: есть только небольшие торгово-развлекательные центры, а крупных пока нет. От конкуренции потребители только выиграют Долгое время на площади Советской, являющейся самым дорогим спальным районом города, если не считать историческую часть Нижнего Новгорода, стоял универсам “Нагорный”, и никаких конкурентов не было. И почему-то именно в 2007 году сразу два заезжих конкурента заявили о строительстве своих торговых центров в непосредственной близости: это московские компании “Новый город” и AIM Property Development. Проект последнего девелопера не менее грандиозен, чем находящаяся в 5 минутах езды “Фантастика”. В результате в радиусе нескольких километров от Московского вокзала скоро можно будет насчитать около десятка торговых центров. Связано это с тем, что совпали две тенденции – федеральные игроки стали интересоваться рынком Нижнего Новгорода, одновременно областное правительство стало активно продвигать свой регион на федеральном уровне, привлекая на нижегородскую землю новых торговых операторов. Как отметила Татьяна Романчева, “совпали интересы федеральных сетей к городам-миллионникам и интересы регионального правительства по активному привлечению тех самых сетей. В результате сразу стала осваиваться масса площадок”.
По словам Андрея Макшанова, при новом правительстве и губернаторе условия для крупных игроков действительно улучшились. Кроме того, в положительную сторону изменяется социально-экономическая ситуация в городе. Даже у крупных федеральных компаний ресурсы небезграничны, поэтому они вкладывали их или на территориях с максимальной отдачей, или там, где было легче организовать реализацию проекта. – Несколько лет назад я работал над совместным проектом с консультантом, ранее трудившимся на одного из мировых отраслевых лидеров, – вспоминает Андрей Макшанов. – Когда мы обсуждали основной критерий выбора места строительства торгово-сервисного центра, он дал классический ответ: “Location, location и еще раз location”. А если рядом конкуренты – то даже лучше. Место уже “прикормлено”. Компания-лидер бросит в новую точку лучшие кадры, затратит больше средств на продвижение, сформирует лучший ассортимент и т. п. Поэтому она не боится конкуренции. Не исключено, что федеральные игроки считают себя сильнее местных, поэтому конкуренции не боятся. А примеры, когда рядом стоят два крупных торговых центра, причем один работает успешно, а другой нет – есть как в России, так и в мире. Потребители, как конечные, так и торговые посредники, от конкуренции только выигрывают. А неполучение прибыли – это проблемы девелоперов. Как бы то ни было, активный заход федеральных девелоперов в Нижний Новгород почему-то кажется именно нашествием: сначала захватим максимум площадей, а там будь что будет. Власти, запускающие в город орды инвесторов, пока не особо беспокоятся о перспективе сильной перегруженности отдельных районов Нижнего Новгорода торговыми площадями. Некоторые эксперты не исключают, что “перегруз” уже близок и может наступить в 2008–2009 годах. Другие полагают, что лишних торговых площадей не будет никогда – все дело в сегментации рынка. – Здесь есть интересный момент, – говорит Татьяна Романчева. – Приходит к нам, например, одна продуктовая федеральная сеть и говорит: “Просто найдите нам территорию от 2 га до 6 га”. После этого сеть построит там свой “караван-сарай”, который окупится за 3 года с лихвой. А дальше, извините, можно и взрывать. Главное – это присутствие Благосостояние граждан постепенно растет, инвестировать в торговую недвижимость стало выгоднее – сам рынок вырос в 2007 году на 80%. – Можно сказать, что главная причина заключается в стабильной экономической и политической ситуации в стране, – комментирует ситуацию руководитель отдела “Недвижимость для бизнеса” компании “Триумф-недвижимость” Андрей Бубнов. – С другой стороны, в Нижнем Новгороде наблюдается дефицит в качественных торговых помещениях. Растет спрос на торговые помещения. Как отметил Андрей Бубнов, “в Нижний Новгород активно заходят новые сетевые компании, которые пытаются арендовать или купить по нескольку помещений. Для них важно присутствовать на этом важном региональном рынке. Активно развиваются ювелирные сети. В результате создается избыточное давление на рынке помещений с высокой ликвидностью”. – Открытие новых торговых центров провоцирует дальнейший рост арендных ставок, – добавляет он. – Рядом с торговыми центрами, являющимися магнитами, тут же выстраивался стрит-ритейл, уличная розница. Пример тому – улица Белинского, отрезок между ТЦ “Этажи” и ТРЦ “Шоколад”; улицы Родионова и Деловая, где запустили вторую очередь ТРЦ “Фантастика”, открылась продуктовая “Лента”. Как только были введены эти два крупных объекта торговой недвижимости, арендные ставки в образовавшемся торговом коридоре выросли с 800 до 1 тыс. руб., что дает сразу 25% роста. Подобную картину можно было наблюдать в каждом районе, где расположились подобные торговые коридоры. Поэтому можно к 2008–2009 годам ожидать “бум” торговой недвижимости в Нижнем Новгороде. Уже в этом году будет сдана третья очередь ТРЦ “Фантастика”, начнется строительство не менее грандиозного торгового центра на Мещерском озере. В апреле 2008 года в самом начале Московского шоссе в районе станции метро “Канавинская” откроется новый торгово-развлекательный комплекс “Огни столицы”. Этот “70-тысячник” разместит на своих площадях таких якорных арендаторов, как гипермаркет “Мосмарт”, магазин бытовой техники и электроники “Мир”, спортивно-оздоровительный клуб “Планета фитнес”. На площади Лядова в конце 2008 года будет введен в строй 10-этажный торгово-развлекательный центр площадью 135 тыс. м2 от ГК “Электроника”. Первую очередь ТРЦ “OZ”, а это ни много ни мало 156 тыс. м2, компания AIM Property Development обещает открыть в апреле 2009 года. “Новый город” также вряд ли будет медлить с открытием своего ТЦ. Бурно развивается торговая недвижимость и в городах-сателлитах. В городе Кстово компания “Альфа-НН” в начале этого года объявила о строительстве торгово-офисного центра на площади Ленина (20 тыс. м2). “Техносила”, помимо того что “осядет” на улице Ларина в ТЦ “Инхауз” в 2008 году, к 2010 году обещает построить свой собственный ТРЦ в Дзержинске.