22 декабря 2010, 12:12
Анна Кононова, DEBUST-БЮРО
Развитие рынка коммерческой недвижимости в Пскове Население Пскова составляет всего 200 тыс. человек. Несмотря на отставание в развитии от Санкт-Петербурга и Петрозаводска, в городе один за другим открываются объекты крупноформатной торговой недвижимости. И каждый новый объект совершенствует общий уровень развития рынка. Кроме того, Псков — пограничная зона: через 40 км начинается территория Евросоюза, поэтому, чтобы удивить чем-то псковичей, приходится сильно стараться.
Развитие рынка коммерческой недвижимости в Пскове
Население Пскова составляет всего 200 тыс. человек. Несмотря на отставание в развитии от Санкт-Петербурга и Петрозаводска, в городе один за другим открываются объекты крупноформатной торговой недвижимости. И каждый новый объект совершенствует общий уровень развития рынка. Кроме того, Псков — пограничная зона: через 40 км начинается территория Евросоюза, поэтому, чтобы удивить чем-то псковичей, приходится сильно стараться.
Без класса А
По мнению Алексея Блажнова, управляющего “Псковской инвестиционной компании”, в Пскове нет рынка хорошей офисной недвижимости: класса А нет как такового, В и С представлены отдельными зданиями, которые оказались непригодны для ритейла, поэтому их осталось только пустить под офисы. – Минимальный косметический ремонт помещения, закатанная асфальтом площадка перед входом, выполняющая функцию парковки, – так рождаются псковские офисные центры. Бизнес-центров как деловых комплексов европейского уровня нет вообще, – говорит Блажнов.
Псковским операторам торговли интересны прежде всего центральные магистрали – Октябрьский и Рижский проспекты, а также Советская и Коммунальная улицы. Совсем не востребованы отдаленные районы – Кресты, Любятово и Овсище, остальные “спальники” пользуются относительным спросом. В центре покупка помещения может обойтись в сумму от 80 до 100 тыс. руб. за кв. м. Аренда торговой недвижимости в среднем по городу стоит 600 руб. за кв. м в месяц. Около года назад был введен в эксплуатацию офисный центр на Советской улице, этим рынок профессиональных офисных помещений пока ограничивается. В основном под офисы и мелкий ритейл принято занимать первые этажи центральных улиц. Возможны два варианта. Либо агентство недвижимости само понимает, что это помещение будет пользоваться спросом, и выкупает его у жильцов. Либо предприниматель обращается в агентство за помощью: на уровне перевода помещений из жилого фонда в нежилой тенденция двоякая.
– С одной стороны, процедура упростилась: если раньше при открытии магазина на первом этаже требовалось разрешение всех жильцов дома, то теперь необходим положительный ответ со стороны лишь непосредственных соседей. С другой стороны, ужесточились требования СЭС, энергоохранных и природоохранных учреждений. Также процедура перевода со временем обрастает еще большей “бумажной волокитой”. По мнению Владимира Лагерева, менеджера по продажам “Псковского агентства недвижимости”, сегодня процесс перевода помещения из жилого фонда в нежилой занимает примерно год. Обязательное условие газовых служб – обрезка газопровода: по закону, в нежилом помещении не должно быть газа. Это тоже создает дополнительные сложности.
Кроме того, город обязывает новых собственников облагораживать территорию вокруг своего помещения, реставрировать фасад, обновлять асфальт или тротуарную плитку. Поэтому большинство первых этажей в центре выглядят свежими и обновленными. Помещения в центре Пскова недешевые. У расселяемых жильцов требования крайне высокие: два жилья из одного; квартира в новом доме; денежное вознаграждение, существенно превышающее стоимость объекта сделки. Рынок складской недвижимости, подобно офисному сектору, тоже не организован и только начинает развиваться. Несмотря на то что Псков располагается на границе, с точки зрения перераспределения транспортных потоков у города пока нет потребности в мощных складских комплексах. – Пока каждая компания обходится своими силами, строит или арендует небольшие помещения на окраине города, переоборудует их под склады, и этого достаточно, – объясняет Алексей Блажнов.
Имперские амбиции
Два года назад в городе появился торговый объект “Империал”, сразу завоевавший популярность среди псковичей. – Псков – город маленький, рынок наш естественным образом отстает от рынков крупных российских городов, – говорит Иван Алексашин, маркетолог компании “Псковпищепром”. – “Империал” в понимании жителей Пскова и псковских предпринимателей – это крупнейший торговый объект города: он и ТЦ, и гипермаркет, он же самый популярный супермаркет, по результатам опросов. Царит абсолютная путаница в терминах. А по сути, “Империал” – это торговый центр (принадлежащий ЗАО “Псковпищепром”), якорным арендатором которого стал большой супермаркет “Пчелка” (сеть также является одним из подразделений “Псковпищепрома”). Остальные площади сданы в аренду, на втором этаже создан фуд-корт и детская развлекательная зона. Концепция “Империала” должна быть лучше продумана, это сейчас главная задача службы маркетинга компании. Сегодня “Империал” – безусловный лидер на псковском рынке торговых центров. Все самое лучшее и “продвинутое” – в “Империале”, это признают и руководители других проектов. – Преимущество ТЦ “Империал” для меня как для потребителя заключается в круглосуточном режиме работы, – говорит Татьяна Попова, исполнительный директор ТЦ “Рижский”. – Многие псковичи работают до 19–20 часов, кто-то задерживается в офисе, и получается, что купить все необходимое вечером можно только в “Империале”.
ПИК девелопмента
Рубеж 2007–2008 гг. оказался знаковым для рынка крупноформатной торговой недвижимости Пскова: сразу несколько девелоперов готовят к вводу в эксплуатацию свои объекты. В центре города расположились мелкие торговые комплексы: “Европарк”, “Рижский”, “Торговый центр” и некоторые другие. Историческая застройка не позволяет развернуться здесь “площадным магнатам”, поэтому крупные объекты строятся ближе к окраинам. Самый серьезный конкурент ЗАО “Псковпищепром” – “Псковская инвестиционная компания” (сокращенно – “ПИК”), в управлении которой находятся ТЦ “Максимус”, “Пассаж” и “Гулливер”. “ПИК” занимается девелопментом полного цикла: поиском площадок под строительство, проектированием, строительством, сопровождением строительства, подрядными работами, долевым участием в строительстве жилых объектов, возведением собственных коммерческих объектов и др. Кроме того, у компании есть свое розничное подразделение – сеть магазинов бытовой техники и электроники “Метро”, сеть магазинов строительных материалов “Особняк” и магазины одежды.
Друзья-конкуренты
Со временем зоной отдыха для псковичей может стать тот район Коммунальной улицы, где работает “Империал”. Большинство жителей города уже предпочитают проводить свой досуг именно там. Таким образом, западная часть Коммунальной улицы аккумулирует большие потоки потенциальных клиентов. А в текущем году запланировано еще одно открытие на том же участке. В непосредственной близости от “Империала” появится торгово-развлекательный центр “ПИК 60”. По словам Блажнова, первая его очередь займет два этажа общей площадью 4,5 тыс. кв. м. Вторая будет выполнена в несколько этапов и займет еще порядка 20 тыс. м2. Чтобы иметь единую торговую зону с “Империалом” “ПИК” отказался от продовольственного якоря в ТЦ, поскольку в “Империале” есть супермаркет “Пчелка”. – Мы планируем соединить два торговых центра единым проходом-галереей, – говорит Блажнов. – Наша компания и ТЦ “Империал” – стратегические партнеры: предпочитаем вести бизнес дружно, а не устраивать на одном участке земли никому не интересное и бессмысленное соревнование. В “ПИК 60” среди операторов будут и федеральные, и международные марки: порядка 60% – оригинальные, 20% – франчайзи. Остальные 20% – операторы, покупающие брендовый товар на оптовом рынке. Псковские сложности В центре Пскова ведется строительство совсем небольших торговых объектов. Свободные площади здесь в явном дефиците, особенно проблематично организовать парковку.
Татьяна Попова, исполнительный директор ТЦ “Рижский”, отмечает, что у ТЦ в центре города нет своих парковок. К лету “Рижский” планирует открыть вторую очередь на соседней Конной улице. Там задумана большая парковка, хотя количество машино-мест пока не оговорено. Комплекс будет делиться на два уровня. Первый – торговый (3 тыс. кв. м) с одним non-food-якорем (100-200 м2) и бутиковой нарезкой (по 50-60 м2). Второй – ресторанный: там откроется пивной ресторан от владельцев ТЦ – рестораторов Гавриловых. Что касается продовольственного магазина, то непосредственно на территории ТЦ его не будет. Но позже к торговому центру примкнет продовольственный супермаркет (скорее всего, это будет иногородний оператор). Девелоперов начинают привлекать спальные районы с хорошей транспортной активностью. Таких участков немного, и понятно, что стоимость земли там достаточно высока. По сути, в городе два таких места: участок “Империал”-”ПИК 60” и участок в районе Запсковье, который только начинает осваиваться. В планах у участников псковского девелопмента, кроме двух обозначенных участков, разработка еще 1–2 проектов. Вероятно, в ближайшее время будет построен окружной торговый центр за чертой города или на выезде из него. Скорее всего, это будет иногородний игрок, например петербургская “Лента”.
Если говорить о еще более отдаленных от центра города территориях, то там пока строиться бессмысленно – никто из потребителей туда не поедет. То есть вариант, который обычно выбирают ИKEA и “Мега” (дешевая земля за городом), здесь пока не проходит. Основные трудности псковских девелоперов напрямую связаны с масштабами их проектов. Для “ПИК” главная проблема кроется в неразвитости рынка услуг: – Все, что в Москве можно отдать на аутсорсинг, здесь приходится делать своими силами, – говорит Блажнов. – В городе есть только одна клининговая компания, которая работает уже порядка трех лет, но ее уровень еще не настолько высок, чтобы мы могли доверить ей этот фронт работ. Для строящихся объектов мы собираемся привлекать петербургскую клининговую компанию. Другого выхода пока нет. У мелких торговых центров проблемы иного порядка – развитие культуры сотрудничества с арендаторами.
По словам Инны Рахубовой, главного бухгалтера ТЦ “Европарк” (1,6 тыс. м2), арендаторы мелких ТЦ – это предприниматели, которые некоторое время назад приняли решение уйти с рынков и заняться цивилизованной торговлей на площадках ТЦ. Идеальным вариантом для них могла бы стать франшиза, но она стоит дорого, поэтому этот вариант мало распространен. В городе по франшизе работают LeFutur, “Красный куб” и несколько других предприятий. Так что основная сложность для “Европарка”, по словам Рахзубовой, – это диалог с местными арендаторами, которые пока не до конца понимают, что нужно работать совместно с руководством ТЦ, необходимо тратить средства на рекламу, постоянно корректировать ассортимент с учетом варьирования спроса. У “Псковпищепрома” и “ПИКа” подобных сложностей, конечно, меньше. Блажнов считает, что с федеральными игроками легко работать. – С ними тяжело только на уровне обсуждения условий договора. Причем дело даже не в цене, а в таких моментах, как, например, точная дата открытия центра. Любому оператору хочется ее знать, но, как показывает практика, ни один девелопер не может ручаться, что комплекс откроется четко в запланированный день. Все остальное идет легко, федералы точно знают, что и как делать. Содержание помещений в Пскове обходится не дешевле, чем в Санкт-Петербурге, при том, что окупаемость везде одинаковая, поэтому и ставки по аренде здесь сопоставимы с петербургскими. Средняя арендная ставка в псковских ТЦ (первый этаж, проходимое место) составляет от 1000 руб. до 1500 руб. за м2 в месяц (в ТЦ “Гулливер” – 800 руб., в “Империале” и “ПИК 60” – до 1800). А вообще каждый комплекс ведет свою политику арендного ценообразования. К примеру, псковский ЦУМ, который находится в самом центре города, аккумулирует огромные транспортные потоки, но не располагает парковкой, цены завышает, предлагая арендовать помещения за сумму до 2500 руб. за м2 в месяц. А есть торговые центры, которые демпингуют и аналогичные площади сдают по 600 руб. за м2. Но какой бы ни была цена, у всех псковских ТЦ есть один существенный недостаток – отсутствие развлекательной составляющей: ни один из проектов пока не предложил псковичам возможность посетить кинотеатр или зону активных развлечений. И когда появится проект, включающий в себя и такого рода услуги, можно будет с уверенностью сказать, что псковский рынок торговых центров перешел от экстенсивной фазы развития к интенсивной.
Выпуск журнала:
Теги:
Коментарии (0)