Упал, отжался

Снижение ставок на рынке торговой недвижимости началось в конце 2008 года и достигло своего максимума прошлым летом. В Москве и регионах арендодатели готовы были идти на 50%-ные скидки. – В начале прошлого года всего за несколько месяцев ставки аренды на торговые площади снизились в среднем по рынку на 30%, а в прайм-коридорах, на Тверской, Петровке, в Столешниковом, ставки упали еще больше – в 2-2,5 раза от пиковых значений, – рассказывает Денис Соколов, партнер, руководитель отдела консалтинга и исследований компании Cushman & Wakefield.

– Выдержать изначально забюджетированный уровень ставок смогли только торговые центры с правильной концепцией и хорошим местоположением. В то время как в торговых центрах с неоднозначной концепцией или имеющих ограничения по доступности ставки опустились на 30-40%, а суммарный денежный поток от арендаторов сократился до 50%, в том числе и из-за большой доли вакантных площадей, – продолжает Евгения Махова, директор по аренде ТРЦ «Мозаика» компании TriGranit Development Russia.

По данным Ильи Шуравина, партнера компании S. A. Ricci/King Sturge, сильнее всего ставки просели в планируемых к открытию и новых масштабных ТЦ, поскольку собственники были не в состоянии гарантировать 100 %-ное заполнение объекта арендаторами. В наиболее успешных ТЦ, открытых до кризиса, снижение ставок не превысило 10%. Но в некоторых сегментах (особенно характерно для DIY) в регионах ставки аренды, по словам эксперта, вовсе не упали. В первую очередь это относится к крупным якорным арендаторам, работающим в тех регионах, где есть дефицит площадей для «якорей» и новые проекты заморожены.

– Почти не изменились ставки для крупных международных арендаторов, таких как «Ашан», «Декатлон», «Леруа Мерлен», «МедиаМаркт», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Приходя на объект, эти операторы изначально добивались максимально низкой арендной платы. К тому же им удавалось договориться на «процент от оборота». Сейчас к аналогичным условиям стремятся «М.Видео», «Техносила», практически все крупные продуктовые ритейлеры.

– Ставки у арендаторов площадью более 3000 м2 изменились не больше чем на 5%. При этом самое большое снижение произошло в сегменте площадью 100- 300 м2, – оценивает Дмитрий Бурлов, исполнительный директор компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis.

Максимальное снижение арендных ставок арендодатели и собственники ТЦ предоставили одежным операторам, так как именно они привлекают наибольшее количество посетителей в галерею, их уход может навредить торговому центру, отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости департамента экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ.

– Ко всему прочему, у ритейлеров, торгующих одеждой, обороты упали, пожалуй, сильнее всего. Если продукты покупают каждый день, то, например, одну куртку можно носить несколько сезонов, – уточняет Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Но снижение ставок для этой категории арендаторов произошло прежде всего на региональном рынке, в Москве продажи одежды сократились не так сильно.

Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компа- нии GVA Sawyer, говорит, что диспропорция уровня арендных ста- вок в различных ТЦ будет увеличиваться. Но в то же время, по словам Татьяны Ключинской, снизившиеся арендные ставки открыли «окно возможностей» для новичков, и в прошлом году на российский рынок вышли новые международные торговые марки. Появился гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, бренды River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo и др. Среди новых демократичных марок – жесткий дискаунтер Koodza, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары – лидеры продаж в магазинах Decathlon, City Format оператора Castorama, магазины «Радуга» французского оператора «Ашан», представляющие товары «топовой» демократичной ценовой категории в формате супермаркета.

В ближайшее время на российский рынок планируют выйти универмаги Debenhams и Harvey Nichols, английская сеть супермаркетов Sainsbury’s, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть обувных магазинов демократичного сегмента Payless Shoes. – Региональные сети активно занимают освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш» и «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра», – перечисляет Ключинская. – В свою очередь, некоторые столичные арендаторы вновь готовы рассматривать помещения в региональных ТЦ. И, несмотря на то что ситуация в регионах пока еще остается сложной, видно, что сегмент торговой недвижимости там постепенно отогревается.

Уже к концу 2009 года собственники успешных торговых центров перестали предоставлять скидки арендаторам. Конечно, это пока не повсеместная практика, и в не- которых ТЦ арендаторы все еще могут рассчитывать на снижение арендной платы, но факт налицо. – Мы видим, что рынок оживился, увеличилась активность торговых операторов: оправившись от шока зимы 2008-2009, переформатировав свой бизнес, они уже готовы к новому расширению своих сетей, – говорит Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. – Кроме того, многие ритейлеры поняли, что ставки падать дальше не будут, и спешат арендовать помещения по текущей стоимости.

По данным Алексея Могилы из Penny Lane Realty, ставки для «якорей» находятся сегодня в диапазоне $110-320 за м2 в год, для торговой галереи – $500-2300 за м2 в год. При этом эксперт ожидает, что в текущем году стоимость аренды будет расти как минимум в рамках ежегодной индексации. При наличии стабильного спроса на торговые площади со стороны розничных сетей Дмитрий Бурлов ожидает увеличения среднего размера ставок в течение текущего года на 5-10%. А по прогнозам директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, рост может достичь 12% по итогам года. – Если серьезных экономических потрясений в России и в мире не произойдет, то ставки перестанут падать, а в наиболее успешных проектах продолжится их поступательный рост, – согласен управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. – Но нужно помнить, что уровень арендной платы определяется соотношением спроса и предложения. В Москве и региональных городах сегодня на рынок постепенно выходят проекты, заявленные в период «бума» и успевшие до наступления кризиса выйти на существенный уровень строительной готовности. А экспансия торговых операторов все еще невысока, и экономическое положение населения еще не восстановилось. Поэтому из-за избытка предложения интенсивного и быстрого роста ставок аренды не произойдет. Новому витку может способствовать только то, что в прошлом году не было заявлено новых крупных проектов и по мере выхода из кризиса может возникнуть уже дефицит качественного предложения. Но произойдет это не раньше чем через 1,5-2 года.

Как сообщили в пресс-службе «DVI Холдинга», объем строящихся площадей сократился за прошлый год на 20%. Однако, по мнению Татьяны Ключинской, уровень арендных ставок будет увеличиваться, даже несмотря на то, что много проектов было введено в 2009 году и планируется к вводу в 2010 году. Докризисные показатели, скорее всего, не будут достигнуты, но рост, по ее мнению, может составить в среднем 15-20%.

Одной из особенностей прошлого года можно назвать массовый переход к комбинированной арендной плате, при которой фиксируется базовая ставка и прописывается определенный процент с оборота. – В этом случае торговый оператор и владелец ТЦ делят риски поровну, – поясняет Андрей Панфилов из компании RRG. – Конечно, крупным ритейлерам – якорям, генерирующим поток посетителей, проще было добиться для себя этой схемы. Арендаторы галереи по-прежнему вынуждены платить фиксированные ставки.

О полном переходе на процент с оборота сегодня, по словам Панфилова, заявлено только в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» – новом крупном объекте. Но это скорее маркетинговый шаг, нежели экономический, считает эксперт. Проблема с наполняемостью площадей в торговом сегменте все еще существует. Величина «процента от оборота» зависит от специализации арендаторов. Для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов сегодня характерны 3-8%, для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3-6%, для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10- 16% и зависит от бренда и занимаемой площади. При этом «процент от оборота», по словам Алексея Могилы, в Москве и регионах почти не отличается. Хотя в регионах, по данным пресс-службы «DVI Холдинга», эта схема взимания арендной платы больше распространена.

Категория арендаторов	% от оборота
Гипермаркеты (food)	2-3
Супермаркеты (food)	5-7
Бытовая техника и электроника	4-6
Гипермаркеты (DIY)	4-6
Магазины одежды (нижний, средний ценовой сегмент)	8-12
Спортивные товары	10
Кинотеатры	7-10
Боулинг	7-10
Операторы фуд-корта	10-12
12 Салоны сотовой связи	До 20
Ювелирные салоны	До 20

Татьяна Ключинская сообщила, что если ранее при схеме «минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота» фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация составляет от 3% до 5%. – Сегодня базовая ставка на российском рынке обычно составляет около $130-160, – делится данными Юрий Тараненко из компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». За последнее время появились и разные варианты начисления процентной арендной платы.

– Операторы магазинов, представляющих ассортимент с ярко выраженным сезонным характером, предлагают рассчитывать оборот каждый месяц, реже поквартально, но в конце года корректировать сумму, подлежащую оплате, в соответствии с общей суммой товарооборота арендатора за год, – рассказывает Евгения Махова. Когда рынок растет и арендодатель действительно может контролировать финансовые показатели оператора, процент с оборота может оказаться выше фиксированной ставки. Главное, суметь отследить денежные потоки ритейлеров.

А это, по словам Ключинской, арендодатели только учатся делать: – Некоторые организуют выборочную проверку, и если арендатор хотя бы раз представил неверные цифры, то он мгновенно переводится на фиксированную арендную ставку. Помимо этого, активно практикуется контроль Z-отчетов арендаторов. Можно оснастить всех арендаторов комплекса специальными счетчиками, которые позволяют отслеживать денежный поток. Но обычно ритейлеры не хотят показывать девелоперам свою кухню. И на российском рынке такой вариант скорее исключение, чем правило. Для Европы «процент с оборота» – традиционная практика, но не думаю, что эта схема повсеместно приживется и в России. Переход на нее у нас был вызван не потребностями рынка, а скорее кризисной ситуацией. – Будущее арендной схемы с использованием процента с оборота зависит в целом от положения дел в ритейле. Если дела у операторов будут улучшаться, то процент с оборота будет встречаться реже, – отметили в пресс-службе «DVI Холдинга».

Формат	Средняя площадь, м2	Средний диапазон ставок аренды, у. е.* за м2 в год (Triple net)
Якорные арендаторы
Гипермаркет продуктов питания	5-10 тыс.	100-120
Гипермаркет DIY	8-15 тыс.	110-140
Супермаркет продуктов питания	1000-2500	300-400
Супермаркет электроники и бытовой техники	2000-5000	350-500
Универмаг одежды	2000-5000	200-500
Развлекательный центр, кинотеатр	1500-6000	120-150
Неякорные арендаторы
Оператор зоны food court	80-150	700-1000
Оператор торговой галереи	400-1500	480-1500
Оператор торговой галереи	150-250	900-1200
Оператор торговой галереи	80-120	1200-2000
Оператор торговой галереи	40-80	2000-3000
Оператор торговой галереи	10-30	2500-4500

Чтобы оценить успешность объекта сегодня, нужно ориентироваться на процент свободных площадей в ТЦ, считают эксперты. При высоких ставках и высокой доле свободных площадей торговый центр будет терять своих арендаторов и в результате – покупателей. Также можно анализировать посещаемость торгового центра. Но в большинстве случаев эта информация, к сожалению, закрыта, и оценить такой показатель можно только косвенно.

По словам Владислава Фадеева, ведущего эксперта-аналитика по коммерческой недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer, в Санкт-Петербурге уровень вакантных площадей составляет сегодня порядка 9-11%. В Москве, согласно отчету Colliers International, к середине прошлого года он достиг своего исторического максимума – 15%. Осенью вместе с общим оживлением на рынке и увеличением спроса на торговые площади показатель стал восстанавливаться и на начало декабря составил около 5-7%. В регионах ситуация складывалась несколько хуже, но также постепенно улучшалась. Если раньше доля вакантных площадей в городах России оценивалась на уровне 25%, то сейчас она находится в районе 15%.

– В прошлом году большинство новых торговых центров были открыты с высокой долей свободных площадей или поэтапно, – вспоминает Олеся Черданцева. – Торговый центр «Джем Молл» в Иркутске открылся на 75% пустым, в Ростове-на-Дону запущена только первая очередь ТРЦ «Мега-Маг», развлекательный центр и рестораны станут доступны посетителям позже, в новороссийском ТЦ «Красная Площадь» заработали первые три этажа из пяти, развлекательная часть также откроется только через некоторое время. «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» в Москве были запущены с долей занятых площадей около 40% и 60% соответственно. – Летом прошлого года на рынке появились интересные для торговых операторов помещения от 500 м2, которые освободились после закрытия игорных заведений, в частности, прайм-площади в столичном торговом центре «Атриум». Большая часть из них до сих пор свободна, – сообщает Денис Соколов (Cushman & Wakefield).

Елена Просветова из компании GVA Sawyer считает, что количество вакантных помещений в ближайшее время может увеличиться. Это произойдет за счет вывода на рынок нескольких крупных объектов, которые были перенесены с прошлых лет. С большой долей вероятности они также будут заполненными не полностью. Но с другой стороны, постепенное восстановление экономики и активности розничных операторов будет сдерживать показатель доли свободных площадей от дальнейшего роста, считает Олеся Черданцева. Уровень вакантности по итогам года, по ее мнению, составит 13%.

Всего по итогам 2009 года в Москве было введено 920 тыс. м2 общей площади (GLA 480 тыс. м2). Этот объем был в основной массе обеспечен объектами площадью более 100 тыс. м2 («Метрополис» по адресу Ленинградское ш., 16; «Филион» на Багратионовском пр., 5; «Золотой Вавилон Ростокино» на проспекте Мира, 211; «Город» на ш. Энтузиастов, 12/2).

– Проекты «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» прошли «точку невозврата» еще до наступления кризиса – приостановка их строительства была бы экономически невыгодной для девелоперов, – говорит Дмитрий Бурлов. Таким образом, на конец 2009 года общая площадь качественной торговой недвижимости Москвы, по данным компании Blackwood, приблизилась к 5 млн м2, из них торговая – около 2,6 млн м2. Обеспеченность населения профессиональной торговой недвижимостью в городе составила 248 м2 на 1000 человек.

– Интересно, что доля реально введенных объектов от общего количества заявленных в прошлом году была выше, чем в 2008 году. Если в позапрошлом году она составила немногим более трети, то на конец 2009 года показатель приблизился к 60%, – отмечает Дэвид О’Хара.

На региональных рынках прирост предложения, согласно данным Blackwood, составил более 600 тыс. м2 общей и около 400 тыс. м2 арендопригодной площади. По заявлениям участников рынка, в текущем году к вводу в эксплуатацию готовится еще 750 тыс. м2 в Москве и порядка 1,6 млн м2 в регионах.

– Ввод только двух запланированных к открытию в текущем году торговых центров – Vegas и Mall of Russia – составит уже 31,8% от общего заявленного объема ввода на 2010 год, – подсчитывает Юрий Тараненко. – В целом анонсы девелоперов по срокам стали более осторожными, поэтому в 2010 году процент ввода торговых объектов, вероятно, будет даже выше прошлогоднего.

Однако прогнозы Алексея Могилы из компании Penny Lane Realty не такие оптимистичные. Из 1,6 млн ранее заявленных м2 общей площади, по мнению эксперта, с большой долей вероятности будет реализована лишь половина. Открытие остальных объектов, скорее всего, будет перенесено на 2011-2012 гг.

– На год или два может быть отложено открытие около 16% торговых площадей, ввод которых изначально был запланирован в этом году в Москве, и 26% – в регионах, – допускает Олеся Черданцева. – Причиной может стать слабый интерес со стороны ритейлеров к конкретным проектам из-за их относительно низкого качества или невыгодного местоположения.

– В среднесрочной перспективе ежегодное предложение новых торговых площадей составит 300- 400 тыс. м2, – прогнозирует Дмитрий Бурлов. – Этого будет достаточно для удовлетворения потребностей ритейлеров.