Array
(
[ID] => 8
[~ID] => 8
[TIMESTAMP_X] => 11.03.2020 16:45:33
[~TIMESTAMP_X] => 11.03.2020 16:45:33
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[LID] => s1
[~LID] => s1
[CODE] =>
[~CODE] =>
[API_CODE] =>
[~API_CODE] =>
[NAME] => Рубрики
[~NAME] => Рубрики
[ACTIVE] => Y
[~ACTIVE] => Y
[SORT] => 500
[~SORT] => 500
[LIST_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/
[~LIST_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/
[DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/
[~DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/
[SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/#SECTION_CODE#/
[~SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/#SECTION_CODE#/
[CANONICAL_PAGE_URL] =>
[~CANONICAL_PAGE_URL] =>
[PICTURE] =>
[~PICTURE] =>
[DESCRIPTION] =>
[~DESCRIPTION] =>
[DESCRIPTION_TYPE] => text
[~DESCRIPTION_TYPE] => text
[RSS_TTL] => 24
[~RSS_TTL] => 24
[RSS_ACTIVE] => Y
[~RSS_ACTIVE] => Y
[RSS_FILE_ACTIVE] => N
[~RSS_FILE_ACTIVE] => N
[RSS_FILE_LIMIT] =>
[~RSS_FILE_LIMIT] =>
[RSS_FILE_DAYS] =>
[~RSS_FILE_DAYS] =>
[RSS_YANDEX_ACTIVE] => N
[~RSS_YANDEX_ACTIVE] => N
[XML_ID] =>
[~XML_ID] =>
[TMP_ID] => e0b40c8d7a2cff0afec9ce44114a2e36
[~TMP_ID] => e0b40c8d7a2cff0afec9ce44114a2e36
[INDEX_ELEMENT] => Y
[~INDEX_ELEMENT] => Y
[INDEX_SECTION] => Y
[~INDEX_SECTION] => Y
[WORKFLOW] => N
[~WORKFLOW] => N
[BIZPROC] => N
[~BIZPROC] => N
[SECTION_CHOOSER] => L
[~SECTION_CHOOSER] => L
[LIST_MODE] => S
[~LIST_MODE] => S
[RIGHTS_MODE] => S
[~RIGHTS_MODE] => S
[SECTION_PROPERTY] => N
[~SECTION_PROPERTY] => N
[PROPERTY_INDEX] => N
[~PROPERTY_INDEX] => N
[VERSION] => 1
[~VERSION] => 1
[LAST_CONV_ELEMENT] => 0
[~LAST_CONV_ELEMENT] => 0
[SOCNET_GROUP_ID] =>
[~SOCNET_GROUP_ID] =>
[EDIT_FILE_BEFORE] =>
[~EDIT_FILE_BEFORE] =>
[EDIT_FILE_AFTER] =>
[~EDIT_FILE_AFTER] =>
[SECTIONS_NAME] => Разделы
[~SECTIONS_NAME] => Разделы
[SECTION_NAME] => Раздел
[~SECTION_NAME] => Раздел
[ELEMENTS_NAME] => Элементы
[~ELEMENTS_NAME] => Элементы
[ELEMENT_NAME] => Элемент
[~ELEMENT_NAME] => Элемент
[REST_ON] => N
[~REST_ON] => N
[EXTERNAL_ID] =>
[~EXTERNAL_ID] =>
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[SERVER_NAME] => mdmag.ru
[~SERVER_NAME] => mdmag.ru
[USER_HAVE_ACCESS] => 1
[SECTION] =>
[ITEMS] => Array
(
[0] => Array
(
[ID] => 4413
[~ID] => 4413
[IBLOCK_ID] => 8
[~IBLOCK_ID] => 8
[IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[~IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[NAME] => Ставка ставке рознь
[~NAME] => Ставка ставке рознь
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[~ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[~ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:33:58
[~TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:33:58
[DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/stavka-stavke-rozn/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/stavka-stavke-rozn/
[LIST_PAGE_URL] => /
[~LIST_PAGE_URL] => /
[DETAIL_TEXT] =>
Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны. В то же время Москва и Санкт-Петербург остаются наиболее дорогими городами с точки зрения аренды торговых площадей в Европе.
Меньше — лучше
Кризис ударил сильнее всего по розничной торговле — в последние годы этот бизнес рос небывалыми темпами и в своем развитии использовал в основном кредитные средства. Когда «длинных» денег у ритейла не стало, важен стал каждый процент снижения издержек. Экономия на арендной плате позволяет сократить общие расходы сразу на десятки процентов.
По данным оперативного отчета Cushman & Wakefields Styles & Riabokobylko, опубликованного в декабре 2008 г., российские ритейлеры уже с начала 2009 г. рассчитывают на 30?50?процентное снижение арендных ставок и переход на проценты с оборота, о чем и ведут переговоры с владельцами торговых центров. В том же отчете отмечено, что, по последним данным мониторинга, в целом арендные ставки уже снизились на 10?15%.
Аналитики компании Black-wood прогнозируют, что к концу лета 2009 г. арендные ставки могут упасть примерно на 25?40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов. Корректировка цен будет продолжаться до середины следующего года, после чего в третьем и четвертом кварталах этого года вновь начнется повышение. Однако аналитики не уверены в том, что цены достигнут такого же высокого уровня, который можно было наблюдать на рынке полгода назад.
Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, допускает некоторое снижение уровня арендных ставок, но считает, что на рынке сейчас больше эмоций, чем реальных проблем.– У меня в офисе недавно был руководитель одной из сетей кофеен. Мы обсуждали его участие в одном новом проекте, — рассказывает Карбасникофф. — Он просил дисконт на арендную плату в 50%, мотивируя это тем, что у компании сейчас тяжелые времена. Однако незадолго до этого на одной из встреч сказал мне, что в октябре его компания добилась самых высоких продаж за всю свою историю. И это типичный пример. Арендаторы сильно драматизируют ситуацию.
По мнению Карбасникоффа, у розничных операторов выработалась привычка любыми способами добиваться снижения арендной платы. Когда в 2002 г. специалисты Jones Lang LaSalle сдавали площади ТЦ «Мега-Теплый стан», ритейлеры устроили забастовку, заявив, что не будут платить арендную плату. Компания вступила с ними в судебные тяжбы. Параллельно в июне 2003 г. Jones Lang LaSalle начала сдавать площадки ТЦ «Мега-Химки».– И те же арендаторы, которые сказали, что наши объекты низкого качества, были первыми, чтобы взять площади «Меги» в Химках, — вспоминает Карбасникофф.– В условиях кризиса многие из арендаторов просят снижения арендных ставок у владельцев ТЦ, но мало кто из них пробует улучшить маркетинг, улучшить навыки продаж персонала, одним словом, повысить эффективность своей работы, — добавляет эксперт.
Вообще в договоре аренды обычно фиксируется пункт о том, что арендная плата может быть снижена по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором. В «мирное» время основанием для изменения арендных ставок служили колебания валютных курсов, снижение объема потребительской корзины, рост расходов на содержание ТЦ, изменение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов, смена местоположения оператора на территории ТЦ или уменьшение размера арендуемой площади. Ежегодный пересмотр арендной ставки мог варьироваться от 2% до 10%.
По словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, изменения достигали в основном максимального значения — 10%, но это не значило, что по сравнению с периодом трех-четырехлетней давности индексация была слишком высокой. К примеру, четыре года назад практически повсеместно ставки устанавливались в долларах за м2 в год, а индексация составляла в среднем 3?5%. Но если прибавить к этим цифрам тогдашний рост курса доллара на уровне 5?6%, то получается 8?11%.То есть можно сказать, что ежегодный процент роста арендной ставки не изменился. Сейчас все чаще консультанты в качестве валюты арендных платежей принимают рубль за м2 в месяц.
Кто выше?
Наиболее распространенный в России механизм определения арендной платы — фиксированная арендная ставка, прописанная в договоре. Ее размер во многом зависит от особенностей самого ТЦ: его расположения, концепции, опыта его девелопера, ансамбля арендаторов и уровня потенциальной покупательной способности.
По оценкам экспертов, хорошее расположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на западных рынках и еще больше (около 80%) на российском рынке.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считает, что наличие в портфеле девелопера нескольких удачных проектов свидетельствует о наличии достаточного опыта и знаний и тем самым снижает риски арендаторов. Удачным, по ее мнению, примером может служить компания IKEA, портфолио которой насчитывает 11 торговых центров «Мега». Каждый «Мега-молл» характеризуется высокой посещаемостью и, следовательно, высоким уровнем арендных ставок.
Уровень посещаемости — и соответственно арендную ставку — повышают арендаторы с раскрученными брендами.– Если в ТЦ есть магазины известных марок, привлекательность объекта для покупателей, несомненно, растет, — говорит Максим Карбасникофф. — Однако не нужно надеяться, что одно лишь соседство, например, с McDonald’s принесет успех. Важно, чтобы у арендатора была правильно выбрана целевая аудитория и был хороший концепт.
На размер арендной ставки влияет расположение торговой секции арендатора в ТЦ, и прежде всего относительно потоков посетителей — уровень ставок ниже там, где посетителей меньше: второй, третий этажи и т. д.
Имеет значение размер арендуемой площади и ее конфигурация — при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше.
Чем длиннее витрина, тем дороже обойдется помещение ритейлеру. В отечественных ТЦ соотношение длины выходящего в проход фасада секции арендатора и глубины магазина составляет 1:2?1:3. Увеличение длины фасадов повышает стоимость аренды секции.
– Плохо просматриваемое помещение, скорее всего, неликвидно. Однако чрезмерно большой фасад требует гораздо больших инвестиций в витрины и оформление, — замечает партнер компании S.A.Ricci Илья Шуравин.
В идеале фиксированная арендная ставка должна покрывать вложения арендодателя в строительство и содержание ТЦ с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, до недавнего времени достаточно высоких.
Самые низкие арендные ставки предлагаются якорным арендаторам, которые создают привлекательность объекта и обеспечивают стабильный поток покупателей в ТЦ.– В среднем по РФ арендные ставки для крупных гипермаркетов колеблются от $120 до $240 за м2 в год, — говорит Илья Шуравин. — Но наш опыт показывает, что эта цифра может достигать $500 triple net за м2 и даже выше. При этом чистая средняя ставка аренды по «среднестатистическому» современному ТРЦ уже с учетом той или иной ставки для якорей составляет $380?450 в год для любого города-миллионника.
По словам Ольги Широковой, до наступления кризиса недостаток качественных торговых помещений порождал конкуренцию за площадки и приводил к повышению их стоимости. Однако девелоперы должны были быть осторожными: сдавая объект по завышенным ставкам, они рисковали получить высокую текучку арендаторов.
Денис Колокольников считает, что абсолютно справедливый размер арендной ставки установить невозможно. По его мнению, это не могут сделать ни маркетинговые исследования, ни сопоставление уровня арендных ставок с уже существующими и работающими торговыми центрами. С достаточной долей уверенности говорить о том, насколько точно или не точно была определена сумма в договоре, можно только после года работы ТЦ.
От ставки к проценту
Еще один вид арендной платы, который пока не получил распространения в России, — процент от оборота. При использовании этого подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Учитывая, что последние годы ритейл получал сверхприбыли, такая схема должна была быть более выгодна девелоперам. Но широкому распространению «процента с оборота» препятствовала финансовая закрытость многих ритейлеров, способных «занижать» собственные обороты. Четкой схемы, с помощью которой девелопер мог отследить товарооборот того или иного оператора, не было и не существует до сих пор. Для ее внедрения необходимы качественно иные по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором.
Среди ТЦ, использующих сегодня схему «процент с оборота», Ольга Широкова назвала «Мегу» и Mall Gallery в Братеево. Однако даже в этих центрах подобная схема используется в основном при работе с иностранными компаниями (например, Stockmann, Zara), в то время как с российских операторов, как правило, взимается фиксированная ставка.
– Можно предположить, что теперь схема «процент с оборота» наберет популярность. На волне кризиса она будет удобна арендаторам, потому что арендная плата уплачивается только с той суммы, которую ритейлеру удалось заработать, — считает Максим Карбасникофф из Jones Lang LaSalle.Сегодня в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) составляют 1?5% от валовой выручки для продуктовых супермаркетов/гипермаркетов, для магазинов бытовой техники — 4?6% и 10?20% — для галереи. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученного арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания — 8?10%, якорные арендаторы — 2%.Более широкому распространению «процента с оборота» способствует и приход на российский рынок крупных западных арендаторов, которые работают преимущественно по этой схеме расчета.
По словам Ильи Шуравина из S.A.Ricci, уже не первый год наиболее активно «процент от оборота» внедряет компания McDonald’s. Базовое предложение, которое в последнее время от нее получали девелоперы, — это 5%.
Максим Карбасникофф также отмечает рост интереса к смешанной или комбинированной арендной плате — это заниженная фиксированная база и процент с оборота. Такой вид арендной платы имеет плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для ритейлера же позитивным моментом в этом виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота.
– В Европе смешанная ставка арендной платы — уже сложившаяся практика. Помимо фикса компании платят от 4 до 12% сверху, — говорит Илья Шуравин. — В частности, и в России крупнейшие международные DIY-операторы готовы идти на базовую ставку в $100?150 и от 2 до 5% от оборота, однако при этом оговаривая верхнее ограничение в случае выхода на более высокие показатели.
Быть или не быть консультанту
Очевидно, что девелопер, который возлагает на свой проект большие надежды, изначально предлагает большие по размеру ставки. Такая позиция объяснима: цель создания ТЦ для него заключается в получении максимальной прибыли от сдачи торговых помещений в аренду.
Оптимизировать «аппетиты» девелопера помогают консультанты. Прогнозы арендных ставок с позиции консультанта должны быть реалистично-пессимистичными и, как правило, оправдываются с высокой степенью точности. Во-первых, консультанты располагают практическим и теоретическим опытом, приобретенным в процессе участия в подобных проектах. Во-вторых, они обычно имеют широкие контакты среди торговых операторов — потенциальных арендаторов ТЦ, что позволяет им более точно определить позиционирование объекта на рынке. Особенно оправданно привлечение консультантов при сдаче в аренду крупных ТЦ.
Однако далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также сдавать торговые помещения в аренду силами специально обученной группы профессионалов собственной или родственной структуры. Среди наиболее крупных подобных компаний Денис Колокольников выделяет «Ташир» и «Финстар пропертиз».
Для этого девелоперы создают собственные маркетинговые службы, которые проводят необходимые исследования и определяют ставки аренды. Кроме того, в работе у таких компаний присутствуют некие партнерские отношения с операторами, которые арендуют помещения во всех комплексах девелопера. Ставки аренды для таких крупных операторов могут быть несколько ниже, чем если бы площадь выставлялась на тендер, но в данном случае работают другие механизмы: участники процесса сокращают свои риски.
– Обычно работает достаточно стандартная схема: 3?4 якоря — продукты, техника, детские товары, универмаг, развлекательная составляющая — кино, детский комплекс и торговая галерея. При этом якорные операторы занимают до 60% от торговой площади объекта, — комментирует Денис Колокольников. — Но есть примеры крупных успешных комплексов, работающих без «якорей»: «Охотный Ряд» в Москве, «Парадиз» в Туле. Также ТРЦ «Эдельвейс», который должен открыться в этом году в Железнодорожном, обещает стать очень успешным. Одним словом, если комплекс находится не в центральной части города, то его в большинстве случаев приходится заполнять «якорями», при этом делая очень серьезный акцент на развлекательную составляющую. Если же ТЦ расположен в историческом месте покупок горожан, то тут уже возможны варианты, которые нужно просчитывать, и весьма вероятна ситуация, что «якорные» арендаторы будут не нужны.
Максим Карбасникофф отмечает, что соотношение девелоперов, сдающих площади в аренду своими силами и силами консультантов, до наступления кризиса составляло 50/50, но сейчас ситуация изменилась. Спрос на услуги консультантов вырос.
Ошибки дороги
Результатом неправильной арендной политики может стать уход арендатора из ТЦ и, как следствие, простаивание площадей с соответствующим снижением посещаемости объекта и увеличением срока его окупаемости. В более глобальном масштабе неправильно построенные арендные отношения могут привести к снижению цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта.
Один из ярких примеров неправильной арендной политики — открывшийся в 2003 г. ТРЦ «Украина» в Киеве. Договоры аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной плате за 6 месяцев эксплуатации площадей. Сегодня, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только кинотеатр «Одесса-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня», остальные же арендаторы вынуждены платить аренду по завышенным ставкам, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ, и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена снижается. В Москве таким примером могут служить ТРЦ «Аркадия» и «Вэймарт».
[~DETAIL_TEXT] =>
Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны. В то же время Москва и Санкт-Петербург остаются наиболее дорогими городами с точки зрения аренды торговых площадей в Европе.
Меньше — лучше
Кризис ударил сильнее всего по розничной торговле — в последние годы этот бизнес рос небывалыми темпами и в своем развитии использовал в основном кредитные средства. Когда «длинных» денег у ритейла не стало, важен стал каждый процент снижения издержек. Экономия на арендной плате позволяет сократить общие расходы сразу на десятки процентов.
По данным оперативного отчета Cushman & Wakefields Styles & Riabokobylko, опубликованного в декабре 2008 г., российские ритейлеры уже с начала 2009 г. рассчитывают на 30?50?процентное снижение арендных ставок и переход на проценты с оборота, о чем и ведут переговоры с владельцами торговых центров. В том же отчете отмечено, что, по последним данным мониторинга, в целом арендные ставки уже снизились на 10?15%.
Аналитики компании Black-wood прогнозируют, что к концу лета 2009 г. арендные ставки могут упасть примерно на 25?40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов. Корректировка цен будет продолжаться до середины следующего года, после чего в третьем и четвертом кварталах этого года вновь начнется повышение. Однако аналитики не уверены в том, что цены достигнут такого же высокого уровня, который можно было наблюдать на рынке полгода назад.
Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, допускает некоторое снижение уровня арендных ставок, но считает, что на рынке сейчас больше эмоций, чем реальных проблем.– У меня в офисе недавно был руководитель одной из сетей кофеен. Мы обсуждали его участие в одном новом проекте, — рассказывает Карбасникофф. — Он просил дисконт на арендную плату в 50%, мотивируя это тем, что у компании сейчас тяжелые времена. Однако незадолго до этого на одной из встреч сказал мне, что в октябре его компания добилась самых высоких продаж за всю свою историю. И это типичный пример. Арендаторы сильно драматизируют ситуацию.
По мнению Карбасникоффа, у розничных операторов выработалась привычка любыми способами добиваться снижения арендной платы. Когда в 2002 г. специалисты Jones Lang LaSalle сдавали площади ТЦ «Мега-Теплый стан», ритейлеры устроили забастовку, заявив, что не будут платить арендную плату. Компания вступила с ними в судебные тяжбы. Параллельно в июне 2003 г. Jones Lang LaSalle начала сдавать площадки ТЦ «Мега-Химки».– И те же арендаторы, которые сказали, что наши объекты низкого качества, были первыми, чтобы взять площади «Меги» в Химках, — вспоминает Карбасникофф.– В условиях кризиса многие из арендаторов просят снижения арендных ставок у владельцев ТЦ, но мало кто из них пробует улучшить маркетинг, улучшить навыки продаж персонала, одним словом, повысить эффективность своей работы, — добавляет эксперт.
Вообще в договоре аренды обычно фиксируется пункт о том, что арендная плата может быть снижена по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором. В «мирное» время основанием для изменения арендных ставок служили колебания валютных курсов, снижение объема потребительской корзины, рост расходов на содержание ТЦ, изменение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов, смена местоположения оператора на территории ТЦ или уменьшение размера арендуемой площади. Ежегодный пересмотр арендной ставки мог варьироваться от 2% до 10%.
По словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, изменения достигали в основном максимального значения — 10%, но это не значило, что по сравнению с периодом трех-четырехлетней давности индексация была слишком высокой. К примеру, четыре года назад практически повсеместно ставки устанавливались в долларах за м2 в год, а индексация составляла в среднем 3?5%. Но если прибавить к этим цифрам тогдашний рост курса доллара на уровне 5?6%, то получается 8?11%.То есть можно сказать, что ежегодный процент роста арендной ставки не изменился. Сейчас все чаще консультанты в качестве валюты арендных платежей принимают рубль за м2 в месяц.
Кто выше?
Наиболее распространенный в России механизм определения арендной платы — фиксированная арендная ставка, прописанная в договоре. Ее размер во многом зависит от особенностей самого ТЦ: его расположения, концепции, опыта его девелопера, ансамбля арендаторов и уровня потенциальной покупательной способности.
По оценкам экспертов, хорошее расположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на западных рынках и еще больше (около 80%) на российском рынке.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считает, что наличие в портфеле девелопера нескольких удачных проектов свидетельствует о наличии достаточного опыта и знаний и тем самым снижает риски арендаторов. Удачным, по ее мнению, примером может служить компания IKEA, портфолио которой насчитывает 11 торговых центров «Мега». Каждый «Мега-молл» характеризуется высокой посещаемостью и, следовательно, высоким уровнем арендных ставок.
Уровень посещаемости — и соответственно арендную ставку — повышают арендаторы с раскрученными брендами.– Если в ТЦ есть магазины известных марок, привлекательность объекта для покупателей, несомненно, растет, — говорит Максим Карбасникофф. — Однако не нужно надеяться, что одно лишь соседство, например, с McDonald’s принесет успех. Важно, чтобы у арендатора была правильно выбрана целевая аудитория и был хороший концепт.
На размер арендной ставки влияет расположение торговой секции арендатора в ТЦ, и прежде всего относительно потоков посетителей — уровень ставок ниже там, где посетителей меньше: второй, третий этажи и т. д.
Имеет значение размер арендуемой площади и ее конфигурация — при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше.
Чем длиннее витрина, тем дороже обойдется помещение ритейлеру. В отечественных ТЦ соотношение длины выходящего в проход фасада секции арендатора и глубины магазина составляет 1:2?1:3. Увеличение длины фасадов повышает стоимость аренды секции.
– Плохо просматриваемое помещение, скорее всего, неликвидно. Однако чрезмерно большой фасад требует гораздо больших инвестиций в витрины и оформление, — замечает партнер компании S.A.Ricci Илья Шуравин.
В идеале фиксированная арендная ставка должна покрывать вложения арендодателя в строительство и содержание ТЦ с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, до недавнего времени достаточно высоких.
Самые низкие арендные ставки предлагаются якорным арендаторам, которые создают привлекательность объекта и обеспечивают стабильный поток покупателей в ТЦ.– В среднем по РФ арендные ставки для крупных гипермаркетов колеблются от $120 до $240 за м2 в год, — говорит Илья Шуравин. — Но наш опыт показывает, что эта цифра может достигать $500 triple net за м2 и даже выше. При этом чистая средняя ставка аренды по «среднестатистическому» современному ТРЦ уже с учетом той или иной ставки для якорей составляет $380?450 в год для любого города-миллионника.
По словам Ольги Широковой, до наступления кризиса недостаток качественных торговых помещений порождал конкуренцию за площадки и приводил к повышению их стоимости. Однако девелоперы должны были быть осторожными: сдавая объект по завышенным ставкам, они рисковали получить высокую текучку арендаторов.
Денис Колокольников считает, что абсолютно справедливый размер арендной ставки установить невозможно. По его мнению, это не могут сделать ни маркетинговые исследования, ни сопоставление уровня арендных ставок с уже существующими и работающими торговыми центрами. С достаточной долей уверенности говорить о том, насколько точно или не точно была определена сумма в договоре, можно только после года работы ТЦ.
От ставки к проценту
Еще один вид арендной платы, который пока не получил распространения в России, — процент от оборота. При использовании этого подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Учитывая, что последние годы ритейл получал сверхприбыли, такая схема должна была быть более выгодна девелоперам. Но широкому распространению «процента с оборота» препятствовала финансовая закрытость многих ритейлеров, способных «занижать» собственные обороты. Четкой схемы, с помощью которой девелопер мог отследить товарооборот того или иного оператора, не было и не существует до сих пор. Для ее внедрения необходимы качественно иные по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором.
Среди ТЦ, использующих сегодня схему «процент с оборота», Ольга Широкова назвала «Мегу» и Mall Gallery в Братеево. Однако даже в этих центрах подобная схема используется в основном при работе с иностранными компаниями (например, Stockmann, Zara), в то время как с российских операторов, как правило, взимается фиксированная ставка.
– Можно предположить, что теперь схема «процент с оборота» наберет популярность. На волне кризиса она будет удобна арендаторам, потому что арендная плата уплачивается только с той суммы, которую ритейлеру удалось заработать, — считает Максим Карбасникофф из Jones Lang LaSalle.Сегодня в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) составляют 1?5% от валовой выручки для продуктовых супермаркетов/гипермаркетов, для магазинов бытовой техники — 4?6% и 10?20% — для галереи. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученного арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания — 8?10%, якорные арендаторы — 2%.Более широкому распространению «процента с оборота» способствует и приход на российский рынок крупных западных арендаторов, которые работают преимущественно по этой схеме расчета.
По словам Ильи Шуравина из S.A.Ricci, уже не первый год наиболее активно «процент от оборота» внедряет компания McDonald’s. Базовое предложение, которое в последнее время от нее получали девелоперы, — это 5%.
Максим Карбасникофф также отмечает рост интереса к смешанной или комбинированной арендной плате — это заниженная фиксированная база и процент с оборота. Такой вид арендной платы имеет плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для ритейлера же позитивным моментом в этом виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота.
– В Европе смешанная ставка арендной платы — уже сложившаяся практика. Помимо фикса компании платят от 4 до 12% сверху, — говорит Илья Шуравин. — В частности, и в России крупнейшие международные DIY-операторы готовы идти на базовую ставку в $100?150 и от 2 до 5% от оборота, однако при этом оговаривая верхнее ограничение в случае выхода на более высокие показатели.
Быть или не быть консультанту
Очевидно, что девелопер, который возлагает на свой проект большие надежды, изначально предлагает большие по размеру ставки. Такая позиция объяснима: цель создания ТЦ для него заключается в получении максимальной прибыли от сдачи торговых помещений в аренду.
Оптимизировать «аппетиты» девелопера помогают консультанты. Прогнозы арендных ставок с позиции консультанта должны быть реалистично-пессимистичными и, как правило, оправдываются с высокой степенью точности. Во-первых, консультанты располагают практическим и теоретическим опытом, приобретенным в процессе участия в подобных проектах. Во-вторых, они обычно имеют широкие контакты среди торговых операторов — потенциальных арендаторов ТЦ, что позволяет им более точно определить позиционирование объекта на рынке. Особенно оправданно привлечение консультантов при сдаче в аренду крупных ТЦ.
Однако далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также сдавать торговые помещения в аренду силами специально обученной группы профессионалов собственной или родственной структуры. Среди наиболее крупных подобных компаний Денис Колокольников выделяет «Ташир» и «Финстар пропертиз».
Для этого девелоперы создают собственные маркетинговые службы, которые проводят необходимые исследования и определяют ставки аренды. Кроме того, в работе у таких компаний присутствуют некие партнерские отношения с операторами, которые арендуют помещения во всех комплексах девелопера. Ставки аренды для таких крупных операторов могут быть несколько ниже, чем если бы площадь выставлялась на тендер, но в данном случае работают другие механизмы: участники процесса сокращают свои риски.
– Обычно работает достаточно стандартная схема: 3?4 якоря — продукты, техника, детские товары, универмаг, развлекательная составляющая — кино, детский комплекс и торговая галерея. При этом якорные операторы занимают до 60% от торговой площади объекта, — комментирует Денис Колокольников. — Но есть примеры крупных успешных комплексов, работающих без «якорей»: «Охотный Ряд» в Москве, «Парадиз» в Туле. Также ТРЦ «Эдельвейс», который должен открыться в этом году в Железнодорожном, обещает стать очень успешным. Одним словом, если комплекс находится не в центральной части города, то его в большинстве случаев приходится заполнять «якорями», при этом делая очень серьезный акцент на развлекательную составляющую. Если же ТЦ расположен в историческом месте покупок горожан, то тут уже возможны варианты, которые нужно просчитывать, и весьма вероятна ситуация, что «якорные» арендаторы будут не нужны.
Максим Карбасникофф отмечает, что соотношение девелоперов, сдающих площади в аренду своими силами и силами консультантов, до наступления кризиса составляло 50/50, но сейчас ситуация изменилась. Спрос на услуги консультантов вырос.
Ошибки дороги
Результатом неправильной арендной политики может стать уход арендатора из ТЦ и, как следствие, простаивание площадей с соответствующим снижением посещаемости объекта и увеличением срока его окупаемости. В более глобальном масштабе неправильно построенные арендные отношения могут привести к снижению цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта.
Один из ярких примеров неправильной арендной политики — открывшийся в 2003 г. ТРЦ «Украина» в Киеве. Договоры аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной плате за 6 месяцев эксплуатации площадей. Сегодня, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только кинотеатр «Одесса-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня», остальные же арендаторы вынуждены платить аренду по завышенным ставкам, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ, и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена снижается. В Москве таким примером могут служить ТРЦ «Аркадия» и «Вэймарт».
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны.
[~PREVIEW_TEXT] => Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны.
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[PREVIEW_PICTURE] => Array
(
[ID] => 2456
[TIMESTAMP_X] => 08.11.2018 03:19:45
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 399
[WIDTH] => 600
[FILE_SIZE] => 135741
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/505
[FILE_NAME] => 505f78362a6ee88e64378b3c481fa883.jpg
[ORIGINAL_NAME] => 199.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => 7f8bde34ffee075da0bf585c8f959b6b
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/505/505f78362a6ee88e64378b3c481fa883.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/505/505f78362a6ee88e64378b3c481fa883.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/505/505f78362a6ee88e64378b3c481fa883.jpg
[ALT] => Ставка ставке рознь
[TITLE] => Ставка ставке рознь
)
[~PREVIEW_PICTURE] => 2456
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => stavka-stavke-rozn
[~CODE] => stavka-stavke-rozn
[EXTERNAL_ID] => 4413
[~EXTERNAL_ID] => 4413
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[EDIT_LINK] =>
[DELETE_LINK] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[FIELDS] => Array
(
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
[SECTION_PAGE_TITLE] => Ставка ставке рознь
[ELEMENT_PAGE_TITLE] => Ставка ставке рознь
[ELEMENT_META_DESCRIPTION] => Девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении арендной платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны.
[ELEMENT_PREVIEW_PICTURE_FILE_ALT] => Ставка ставке рознь
[SECTION_META_TITLE] => Тренды розничной торговли 2020 | Журнал «Мое дело. Магазин»
[SECTION_META_DESCRIPTION] => Тренды рынка розничной торговли для профессионалов розничной торговли и сегмента FMCG.
[ELEMENT_META_TITLE] => Ставка ставке рознь | Журнал «Мое дело. Магазин»
)
)
[1] => Array
(
[ID] => 3960
[~ID] => 3960
[IBLOCK_ID] => 8
[~IBLOCK_ID] => 8
[IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[~IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[NAME] => Как аукнется?
[~NAME] => Как аукнется?
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[~ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[~ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:30:33
[~TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:30:33
[DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/kak-auknetsya/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/kak-auknetsya/
[LIST_PAGE_URL] => /
[~LIST_PAGE_URL] => /
[DETAIL_TEXT] =>
Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?
Тихая гавань
Финансовые потрясения на западных рынках способствуют росту инвестиционной привлекательности российской коммерческой недвижимости. По мнению Алексея Филимонова, генерального директора компании ASTERA, спрос на объекты остается стабильным.
– ВВП будет продолжать расти в ближайшие годы, поэтому на объекты коммерческой недвижимости всегда найдутся покупатели и арендаторы. Однако в связи с финансовым кризисом резко уменьшился объем свободных денег и стало значительно сложнее получить кредиты на реализацию объектов, что, в свою очередь, сдерживает предложение при стабильном спросе и гарантирует рост средств, вложенных в недвижимость, — считает Филимонов.
Как считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Company, пока что серьезные сложности Россию обходят стороной, хотя для развитых рынков снижение цен на недвижимость на 15?20% не может оцениваться иначе как кризис. Инвесторы рассматривают сегодня российский рынок как «тихую гавань». Здесь нет слишком большого объема кредитов, экономика и доходы населения стабильно растут, а большинство регионов и сегментов рынка недвижимости еще далеки от насыщения.
Александр Паперно, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что российский рынок привлекает зарубежных инвесторов как высокими ценами на сырье, так и стабильной политической ситуацией.
– За последние полгода к нам обратились практически все крупнейшие западные инвестфонды с предложением о совместном финансировании российских проектов, — утверждает Паперно.
Заложники «пузыря»
В то же время некоторые эксперты отмечают, что в конце прошлого года интерес банков к кредитованию девелоперских проектов начал снижаться. По словам управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, около полугода назад произошло удорожание проектного финансирования, при этом условия получения кредита ужесточились.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, утверждает, что ставки кредитования повысились в среднем на 2?4%. У некоторых банков сократились лимиты по проектному финансированию.
По оценке Елены Перловой, директора управления стратегического анализа и маркетинга компании «Панорама Эстейт», повышение ставок по кредитам на строительство связано в первую очередь с повышением уровня ставок LIBOR. Западные банки предоставляют кредиты под более низкие проценты, чем российские, однако и требования к девелоперским проектам у них более жесткие. Западные банки более тщательно подходят к анализу документации по проектам, анализу инвестиционной привлекательности проектов и уровня их рискованности. А в российских банках реально получить финансирование и под более рискованные проекты, однако и уровень процентных ставок будет значительно выше, в среднем на 4?6%, чем в западных. Российские банки также более охотно вступают в схему соинвестирования девелоперских проектов и разделяют строительные риски с девелоперскими компаниями, считает Перлова.
Максим Першин, старший вице-президент, директор по развитию клиентского бизнеса «Альфа-Банка», признает, что банк стал больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты.
– Однако лимиты кредитного портфеля для финансирования девелоперских проектов в сторону уменьшения мы не пересматривали, — добавляет он.
– В 2008 г. девелоперам особенно понадобятся денежные ресурсы для финансирования, ведь во второй половине 2006 г. и в 2007 г. проходила активная скупка участков, — считает Сергей Храмов, главный исполнительный директор международного инвестиционного холдинга Finstar Properties (в его состав входит розничная сеть «Смак»). — Если учесть, что 70% стоимости проекта финансируется за счет кредитных средств, то девелоперам необходимо привлечь почти $30 млрд, ведь объем рынка торговой недвижимости в регионах (включая строящиеся и проектируемые ТЦ) составляет примерно $42,4 млрд. Смогут ли они привлечь такой объем финансов на фоне удорожания «длинных денег» и ужесточения правил заимствования, остается под сомнением.
Илья Ильин, аналитик компании «АТОН», считает, что строительные компании оказались заложниками «пузыря», раздутого в предыдущие годы стремительным и во многом спекулятивным ростом цен на недвижимость.
– Случившийся кризис в первую очередь прикрыл доступ к дешевым деньгам. Так, например, в сентябре 2007 г. компания ЛСР определила ставку купона в 10%. По второму выпуску облигаций, размещенному в августе этого года, ставка составила 13,25%, — говорит Ильин. — Кроме того, компании этого сектора традиционно отличаются низкой прозрачностью бизнеса и высокими административными рисками. Поэтому скандал, связанный с одним из эмитентов, пусть даже не публичных, негативно сказывается на котировках акций всего сектора. С этой точки зрения негатива добавила история с МИАНом.
Заместитель генерального директора «РТМ Девелопмент» Вадим Приходько, ссылаясь на оценку компании Colliers International, говорит, что за первое полугодие этого года в Москве рост предложения торговых площадей сократился вдвое по отношению к показателю прошлого года.
– Эта тенденция распространится и на регионы. Также на развитие рынка торговой недвижимости может оказать влияние и тот факт, что крупные международные и федеральные ритейлеры, также зависящие от привлекаемого финансирования, в настоящее время несколько сбавили темпы своей экспансии. Но поскольку спрос на торговую, а также офисную и гостиничную площадь в большинстве российских регионов сильно превышает предложение, рынок коммерческой недвижимости России остается одним из наиболее интересным с точки зрения инвестиций.
Срыв планов
Проблемы с финансированием приводят к снижению объема ввода и продаж площадей.
По словам Михаила Романенко, вице-президента, директора по развитию Группы «Вестер», из-за того что сроки кредитования уменьшились, а цена кредитования выросла, эффективность ряда заявленных проектов была пересмотрена. Торговые объекты, которые в прошлом году были в точке безубыточности, сегодня оказались за чертой окупаемости. Их либо заморозили, либо продают на стадии реализации. А проекты с мощным финансовым запасом по-прежнему развиваются и будут завершены. «Вестер», например, приостановил строительство нескольких объектов, но ни один заморожен не был.
– Большинство девелоперов имеют достаточно средств, чтобы выкупить строительную площадку. В основном не хватает средств на строительство и отделку готовых объектов, что приводит к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию на более поздний срок, — отмечает Филимонов. — Поэтому насыщения рынка не предвидится в ближайшее время, что поддерживает высокий уровень спроса на объекты коммерческой недвижимости. И еще необходимо учитывать постоянный рост стоимости стройматериалов, который также заставляет инвесторов не затягивать с вложением денег в российские проекты.
Срыв сроков и снижение планов ввода площадей привели к существенному снижению котировок акций большинства открытых российских девелоперов (AFI, Sistema Hals, Mirland, OPIN, RGI). При этом девелоперы жилой недвижимости и компании полного цикла почувствовали влияние кризиса в меньшей степени, поскольку финансируют свои проекты в основном за счет ранних продаж и имеют возможность более гибко подходить к вопросу распределения денежных средств между различными направлениями деятельности (ПИК, ЛСР).
Однако Елена Перлова из компании «Панорама Эстейт» считает, что замедление ввода новых торговых объектов в эксплуатацию напрямую не связано с мировым финансовым кризисом. Во многих городах-миллионниках рынок торговой недвижимости либо уже достиг уровня насыщения, либо к нему приближается и достигнет в ближайшие 2?3 года. Арендаторы станут избирательными, а процесс сдачи в аренду торговых площадей будет происходить медленнее, чем раньше.
Чего ожидать?
– Процесс строительства новых объектов приостановится, но ненадолго, — считает Кирилл Машуков, вице-президент, директор по инвестированию проектов компании «Торговый Квартал». — Те проекты, которые будут заморожены и не достроены мелкими игроками, через каких-нибудь пять лет все равно понадобятся. В России качество коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего.
Вадим Приходько из «РТМ Девелопмент» считает, что жесткая конкуренция за финансирование отсеет или отсрочит реализацию многих новых проектов. Из всех заявленных планов в сроки уложатся порядка 30?40%, считает Приходько.
Ольга Широкова прогнозирует, что, пока мировой кризис не локализован, риск его распространения в России, конечно, существует, но произойдет это, если он перерастет в кризис экономический с сокращением мирового спроса, в том числе и на нефть. А по мнению Ольги Архангельской, на волне быстрого роста рынка недвижимости были инициированы проекты с завышенными ценами и ставками. Кризис позволит «очистить» рынок и привести в соответствие соотношение цена-качество.
[~DETAIL_TEXT] =>
Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?
Тихая гавань
Финансовые потрясения на западных рынках способствуют росту инвестиционной привлекательности российской коммерческой недвижимости. По мнению Алексея Филимонова, генерального директора компании ASTERA, спрос на объекты остается стабильным.
– ВВП будет продолжать расти в ближайшие годы, поэтому на объекты коммерческой недвижимости всегда найдутся покупатели и арендаторы. Однако в связи с финансовым кризисом резко уменьшился объем свободных денег и стало значительно сложнее получить кредиты на реализацию объектов, что, в свою очередь, сдерживает предложение при стабильном спросе и гарантирует рост средств, вложенных в недвижимость, — считает Филимонов.
Как считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Company, пока что серьезные сложности Россию обходят стороной, хотя для развитых рынков снижение цен на недвижимость на 15?20% не может оцениваться иначе как кризис. Инвесторы рассматривают сегодня российский рынок как «тихую гавань». Здесь нет слишком большого объема кредитов, экономика и доходы населения стабильно растут, а большинство регионов и сегментов рынка недвижимости еще далеки от насыщения.
Александр Паперно, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что российский рынок привлекает зарубежных инвесторов как высокими ценами на сырье, так и стабильной политической ситуацией.
– За последние полгода к нам обратились практически все крупнейшие западные инвестфонды с предложением о совместном финансировании российских проектов, — утверждает Паперно.
Заложники «пузыря»
В то же время некоторые эксперты отмечают, что в конце прошлого года интерес банков к кредитованию девелоперских проектов начал снижаться. По словам управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, около полугода назад произошло удорожание проектного финансирования, при этом условия получения кредита ужесточились.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, утверждает, что ставки кредитования повысились в среднем на 2?4%. У некоторых банков сократились лимиты по проектному финансированию.
По оценке Елены Перловой, директора управления стратегического анализа и маркетинга компании «Панорама Эстейт», повышение ставок по кредитам на строительство связано в первую очередь с повышением уровня ставок LIBOR. Западные банки предоставляют кредиты под более низкие проценты, чем российские, однако и требования к девелоперским проектам у них более жесткие. Западные банки более тщательно подходят к анализу документации по проектам, анализу инвестиционной привлекательности проектов и уровня их рискованности. А в российских банках реально получить финансирование и под более рискованные проекты, однако и уровень процентных ставок будет значительно выше, в среднем на 4?6%, чем в западных. Российские банки также более охотно вступают в схему соинвестирования девелоперских проектов и разделяют строительные риски с девелоперскими компаниями, считает Перлова.
Максим Першин, старший вице-президент, директор по развитию клиентского бизнеса «Альфа-Банка», признает, что банк стал больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты.
– Однако лимиты кредитного портфеля для финансирования девелоперских проектов в сторону уменьшения мы не пересматривали, — добавляет он.
– В 2008 г. девелоперам особенно понадобятся денежные ресурсы для финансирования, ведь во второй половине 2006 г. и в 2007 г. проходила активная скупка участков, — считает Сергей Храмов, главный исполнительный директор международного инвестиционного холдинга Finstar Properties (в его состав входит розничная сеть «Смак»). — Если учесть, что 70% стоимости проекта финансируется за счет кредитных средств, то девелоперам необходимо привлечь почти $30 млрд, ведь объем рынка торговой недвижимости в регионах (включая строящиеся и проектируемые ТЦ) составляет примерно $42,4 млрд. Смогут ли они привлечь такой объем финансов на фоне удорожания «длинных денег» и ужесточения правил заимствования, остается под сомнением.
Илья Ильин, аналитик компании «АТОН», считает, что строительные компании оказались заложниками «пузыря», раздутого в предыдущие годы стремительным и во многом спекулятивным ростом цен на недвижимость.
– Случившийся кризис в первую очередь прикрыл доступ к дешевым деньгам. Так, например, в сентябре 2007 г. компания ЛСР определила ставку купона в 10%. По второму выпуску облигаций, размещенному в августе этого года, ставка составила 13,25%, — говорит Ильин. — Кроме того, компании этого сектора традиционно отличаются низкой прозрачностью бизнеса и высокими административными рисками. Поэтому скандал, связанный с одним из эмитентов, пусть даже не публичных, негативно сказывается на котировках акций всего сектора. С этой точки зрения негатива добавила история с МИАНом.
Заместитель генерального директора «РТМ Девелопмент» Вадим Приходько, ссылаясь на оценку компании Colliers International, говорит, что за первое полугодие этого года в Москве рост предложения торговых площадей сократился вдвое по отношению к показателю прошлого года.
– Эта тенденция распространится и на регионы. Также на развитие рынка торговой недвижимости может оказать влияние и тот факт, что крупные международные и федеральные ритейлеры, также зависящие от привлекаемого финансирования, в настоящее время несколько сбавили темпы своей экспансии. Но поскольку спрос на торговую, а также офисную и гостиничную площадь в большинстве российских регионов сильно превышает предложение, рынок коммерческой недвижимости России остается одним из наиболее интересным с точки зрения инвестиций.
Срыв планов
Проблемы с финансированием приводят к снижению объема ввода и продаж площадей.
По словам Михаила Романенко, вице-президента, директора по развитию Группы «Вестер», из-за того что сроки кредитования уменьшились, а цена кредитования выросла, эффективность ряда заявленных проектов была пересмотрена. Торговые объекты, которые в прошлом году были в точке безубыточности, сегодня оказались за чертой окупаемости. Их либо заморозили, либо продают на стадии реализации. А проекты с мощным финансовым запасом по-прежнему развиваются и будут завершены. «Вестер», например, приостановил строительство нескольких объектов, но ни один заморожен не был.
– Большинство девелоперов имеют достаточно средств, чтобы выкупить строительную площадку. В основном не хватает средств на строительство и отделку готовых объектов, что приводит к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию на более поздний срок, — отмечает Филимонов. — Поэтому насыщения рынка не предвидится в ближайшее время, что поддерживает высокий уровень спроса на объекты коммерческой недвижимости. И еще необходимо учитывать постоянный рост стоимости стройматериалов, который также заставляет инвесторов не затягивать с вложением денег в российские проекты.
Срыв сроков и снижение планов ввода площадей привели к существенному снижению котировок акций большинства открытых российских девелоперов (AFI, Sistema Hals, Mirland, OPIN, RGI). При этом девелоперы жилой недвижимости и компании полного цикла почувствовали влияние кризиса в меньшей степени, поскольку финансируют свои проекты в основном за счет ранних продаж и имеют возможность более гибко подходить к вопросу распределения денежных средств между различными направлениями деятельности (ПИК, ЛСР).
Однако Елена Перлова из компании «Панорама Эстейт» считает, что замедление ввода новых торговых объектов в эксплуатацию напрямую не связано с мировым финансовым кризисом. Во многих городах-миллионниках рынок торговой недвижимости либо уже достиг уровня насыщения, либо к нему приближается и достигнет в ближайшие 2?3 года. Арендаторы станут избирательными, а процесс сдачи в аренду торговых площадей будет происходить медленнее, чем раньше.
Чего ожидать?
– Процесс строительства новых объектов приостановится, но ненадолго, — считает Кирилл Машуков, вице-президент, директор по инвестированию проектов компании «Торговый Квартал». — Те проекты, которые будут заморожены и не достроены мелкими игроками, через каких-нибудь пять лет все равно понадобятся. В России качество коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего.
Вадим Приходько из «РТМ Девелопмент» считает, что жесткая конкуренция за финансирование отсеет или отсрочит реализацию многих новых проектов. Из всех заявленных планов в сроки уложатся порядка 30?40%, считает Приходько.
Ольга Широкова прогнозирует, что, пока мировой кризис не локализован, риск его распространения в России, конечно, существует, но произойдет это, если он перерастет в кризис экономический с сокращением мирового спроса, в том числе и на нефть. А по мнению Ольги Архангельской, на волне быстрого роста рынка недвижимости были инициированы проекты с завышенными ценами и ставками. Кризис позволит «очистить» рынок и привести в соответствие соотношение цена-качество.
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?
[~PREVIEW_TEXT] => Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[PREVIEW_PICTURE] => Array
(
[ID] => 2018
[TIMESTAMP_X] => 06.11.2018 06:24:35
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 306
[WIDTH] => 443
[FILE_SIZE] => 77703
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/e9a
[FILE_NAME] => e9a050fc4d4a549c2d977933d0df158c.jpg
[ORIGINAL_NAME] => 48.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => af0cb7973b02147faa5fa2125e965537
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/e9a/e9a050fc4d4a549c2d977933d0df158c.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/e9a/e9a050fc4d4a549c2d977933d0df158c.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/e9a/e9a050fc4d4a549c2d977933d0df158c.jpg
[ALT] => Как аукнется?
[TITLE] => Как аукнется?
)
[~PREVIEW_PICTURE] => 2018
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => kak-auknetsya
[~CODE] => kak-auknetsya
[EXTERNAL_ID] => 3960
[~EXTERNAL_ID] => 3960
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[EDIT_LINK] =>
[DELETE_LINK] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[FIELDS] => Array
(
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
[SECTION_PAGE_TITLE] => Как аукнется?
[ELEMENT_PAGE_TITLE] => Как аукнется?
[ELEMENT_META_DESCRIPTION] => Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?
[ELEMENT_PREVIEW_PICTURE_FILE_ALT] => Как аукнется?
[SECTION_META_TITLE] => Тренды розничной торговли 2020 | Журнал «Мое дело. Магазин»
[SECTION_META_DESCRIPTION] => Тренды рынка розничной торговли для профессионалов розничной торговли и сегмента FMCG.
[ELEMENT_META_TITLE] => Как аукнется? | Журнал «Мое дело. Магазин»
)
)
[2] => Array
(
[ID] => 3942
[~ID] => 3942
[IBLOCK_ID] => 8
[~IBLOCK_ID] => 8
[IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[~IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[NAME] => Пластическая хирургия в масштабе города
[~NAME] => Пластическая хирургия в масштабе города
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[~ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[~ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:30:33
[~TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:30:33
[DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/plasticheskaya-khirurgiya-v-masshtabe-goroda/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/plasticheskaya-khirurgiya-v-masshtabe-goroda/
[LIST_PAGE_URL] => /
[~LIST_PAGE_URL] => /
[DETAIL_TEXT] =>
Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.
В таких случаях девелоперы, как опытные пластические хирурги, готовы оказать посильную помощь, изменив не только облик, но и функции пространства. С ростом дефицита земли при увеличении количества инвесторов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости, процесс реновации промышленных территорий активно идет во многих крупных городах России. Редевелопмент предполагает изменение функционального назначения и реконструкцию отдельных строений либо реновацию определенной территории. В последнем случае на месте бывшей фабрики может возникнуть новый квартал, объединяющий как жилые, так и офисно-торговые помещения. Сегодня проекты редевелопмента осуществляются фактически во всех региональных центрах России: торговый центр “Мир” в Уфе был построен на базе помещений фабрики, на основе цехов швейной фабрики в Оренбурге возникает ТЦ “Армада”, торговый центр строится на месте табачной фабрики в Бийске, в Санкт-Петербурге комплексной реконструкции подвергнется территория завода “Петмол”, в Красноярске торговый центр строится на базе одного из цехов фабрики “Краскон”, в Тюмени подвергнется реновации территория завода пластмасс, челябинский торговый центр “Куба” разместится в здании часового завода “Молния”, в Перми административно-гостиничный комплекс “Астра” строится на месте бывшей одноименной табачной фабрики и т. д. Процесс редевелопмента не обошел стороной и иркутский рынок: на базе бывшего Иркутского опытного завода “Эталон” работает мебельный центр, на месте радиозавода возводится торгово-развлекательный комплекс, вместо Завода карданных валов работает торговый центр и т. д. Несмотря на то, что редевелопмент в крупных городах – это скорее вынужденная мера, продиктованная недостатком земли, освоение промышленных территорий в большинстве случаев имеет такие преимущества, как наличие коммуникаций и транспортных путей. Однако подобными свойствами обладают далеко не все городские промзоны.
– На первый взгляд, освоение территорий, занимаемых в прошлом производством, предоставляет девелоперам возможность развивать свой бизнес в сложившихся городских условиях. Действительно, многие заводские площадки долгое время оставались в фактическом центре города и имели хорошие подъездные пути. Реализация коммерческих проектов на таких площадках неизменно приводила к хорошим финансовым показателям. Но вместе с развитием системы городских магистралей в коммерческий оборот вовлекаются все большие по площади и сложные по количеству обременений земельные участки. Их отличает большое количество неучтенных подземных коммуникаций, неравноценное окружение, прочие факторы, которые делают процесс разработки концепции и поэтапного освоения трудоемким и не всегда очевидным. Но в любом случае “правильная” с экономической точки зрения идеология проекта является продуктом тщательных исследований и расчетов, сопровождается учетом всех особенностей городского пространства, – считает Лариса Афанасьева, директор департамента консалтинга компании Colliers International. Как положительные, так и отрицательные стороны может иметь и сама архитектура обновляемого промышленного здания (в случае, если торговый центр строится с использованием существующей архитектурной основы). В этом случае многое зависит от того, как девелопер стремится изменить назначение помещений.
– Торговый центр “Армада” разместится на территории бывшей оренбургской текстильной фабрики, которая оказалась нерентабельной. Собственники предприятия оценили дальнейшие варианты использования помещений и остановили свой выбор на создании торгово-офисного и выставочного центра. Помещение для торговых площадей практически не требовало значительной перестройки благодаря тому, что шаг колонн здания – 12х18 м, поэтому “доработка” требовалась только в зависимости от потребностей конкретных арендаторов, – рассказывает Антон Туров, специалист компании Ross Group, занимающейся подбором арендаторов для ТРЦ “Армада” (Оренбург). Уфимский центр торговли и развлечений “Мир” также расположился в реконструированном и достроенном здании бывшего одноименного швейного предприятия, но, по словам руководителей центра, значительных сложностей с архитектурной реновацией они не испытывали. “Производственные помещения занимали 27 тыс. м2. После реконструкции площадь увеличилась до 50 тыс. м2. Были проведены современные коммуникации, здание было достроено, сооружена трехуровневая парковка. Однако в целом архитектурная база осталась”, – говорит Зарема Мустафина, генеральный директор УК “МИР”. Но отнюдь не все производственные объекты обладают необходимыми параметрами.
– Существующий промышленный объект, обладающий такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковки может иметь одновременно и отрицательными характеристики, которые сделают реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта и т. п., – объясняет Лариса Афанасьева. Редевелопмент промзон, связанный не только с возведением новых объектов, но и с масштабным изменением городской среды привлекает особое внимание городских властей и, как правило, осуществляется в рамках принятых программ развития городских территорий.
– В ходе редевелопмента решается сразу комплекс общегородских задач: вывод производства положительно влияет на экологию района, кроме того, частично решается проблема пробок, которые возникали из-за большегрузного транспорта, перевозившего необходимое заводу сырье и производимую им продукцию. Одновременно с этим создание на базе бывших цехов современных объектов коммерческой недвижимости позволяет снизить дефицит помещений на качественные площадки в центре города. В настоящее время в Красноярске многие компании, которые заинтересованы в аренде офиса большой площади просто не могут найти хорошие площадки: в центре города предлагаются офисы площадью 30–50 м2, в то время как мы будем готовы предоставить в аренду площади 2000–3000 м2, – рассказывает Андрей Блинов, директор компании “Марс” (Красноярск), занимающейся созданием торгово-офисного центра площадью около 7000 м2 на базе бывших цехов кондитерско-макаронной фабрики “Краскон”. Власти заинтересованы в появлении востребованных и приносящих доход городу предприятий, поэтому зачастую выстраивание отношений с городом в рамках проекта проходит менее болезненно, чем при строительстве на новом участке. “Городские власти очень заинтересованы в редевелопменте промзон, так как в городе практически отсутствуют крупные стройплощадки. Процесс получения разрешительной документации может затормозить реновацию в некоторых проектах примерно на 2–3 года, хотя этот срок в настоящее время имеет тенденцию к сокращению”, – считает Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA ONCOR. В то же время при освоении бывших промышленных площадок девелопер не может избежать типичных проблем в случае, если ему достался “проблемный участок”.
Одной из самых частых проблем при покупке земельных участков или коммерческих зданий в нашей стране является большое количество собственников, что вызывает неминуемые проблемы с согласованием. Упрощенная система согласований, однако, не мешает властям накладывать на девелопера обременения, которые в случае реновации промзон могут находить отражение в необходимости перевода производства на другую площадку. Так, при создании офисного центра на базе Краснохолмского камвольного комбината в Москве девелопер-компания Forum Properties содействовала переезду производства в подмосковный Лосино-Петровск. Но зачастую переводом производства занимаются сами владельцы завода, а девелоперы лишь готовы воспользоваться освободившимися площадями. В том случае, когда производство не выводится, а фабрика закрывается из-за нерентабельности, нередко в качестве девелопера выступает собственник бывшего завода. Например, торговый центр на месте бывшей Бийской табачной фабрики, выпускавшей сигареты марок “Луч” и “Прима” и закрывшейся по решению акционеров в начале 2007 года, будет возведен торговый комплекс, девелопером которого выступает управляющая компания “Бриз”, контролируемая владельцами фабрики.
“Есть примеры, когда само промышленное предприятие выступает инициатором редевелопмента. Например, московский завод “Калибр” (ул. Годовикова) сам инициировал процесс редевелопмента своей территории. “Каширский двор – Северянин” сейчас строит на месте своей плодоовощной базы “Золотой Вавилон – Ростокино”. Хотя, конечно, основная инициатива исходит от предпринимателей, которым нужны площадки для строительства новых объектов. Количество девелоперов, занятых созданием нового объекта во многом определяется размером промзоны и тем, кто выступает ее инвестором, тем более что инвесторы могут входить в партнерство. В качестве примера можно привести московский “Большой Сити”, где много компаний (“Система-Галс”, Mirax Group, “Дон-Строй”, ГК “ПИК”, “Легион Девелопмент” и др.) развивают один район”, – рассказывает Александр Осипов. Так как процесс редевелопмента подчас затрагивает интересы всего города, является частью генеральной стратегии развития района, а также отражает общероссийские экономические тенденции, – размещение на месте заводов торговых и развлекательных объектов до сих пор вызывает множество споров. Часть жителей непременно видит в этом свидетельство падения отечественной промышленности.
Однако в действительности это не всегда так: производство покидает центр города, уходя на окраины, но оставляет жителям возможность пользоваться новыми удобно расположенными торговыми и деловыми районами. – Вполне возможно, что процесс трансформации городской среды станет восприниматься как закономерный и естественный. Ведь уже немногие помнят о том, что территория “Москва-Сити” 15 лет назад представляла собой десятки предприятий и складских баз, а их перемещение и ликвидация дали возможность реализовать крупнейший европейский градостроительный проект с явной перспективой дальнейшего развития, – резюмирует Лариса Афанасьева. Москва: в промзонах – социальное жилье В августе 2007 года, говоря о будущем московских промзон, мэр столицы Юрий Лужков заявил о том, что реорганизации подлежат 2 тыс. гектаров земли, которую сегодня занимают промышленные предприятия. Для столичных властей реновация промзон, в первую очередь, подразумевает возможность возведения планового социального жилья: к 2020 году должно быть построено 50 млн м2 жилых домов (общая себестоимость строительства оценивается примерно в $50 млрд). Предложение мэра города также предполагает запрет освоения девелоперами свободных городских площадок: предполагается обязать инвесторов выкупать уже занятые (в том числе производственными предприятиями) территории. В то же время столичные власти озабочены сохранением промышленного потенциала города, поэтому мэр выступает против полного выведения производственных предприятий за пределы столицы.
Берлин – художественные мастерские вместо депо
Ярким примером изменения использования промышленной зоны в Берлине является реновация района Фридрихсхайн (Friedrichshain), расположенного в бывшем Восточном Берлине. Прежде здесь находились фабрика по производству электрических ламп NARWA и главное депо железных дорог ГДР – Reichsbahn. После вывода предприятий из указанного района Фридрихсхайн стал бизнес-центром для ИТ-компаний (например, здесь находится офис фирмы Pixelpark), модных домов, дизайнерских мастерских, представительств музыкальных студий (так, здесь находятся европейские представительства Universal Music и BMG) и ТВ-каналов (например, MTV). Помимо этого в Фридрихсхайн расположен культурный центр RAW-Tempel, занимающий четыре здания общей площадью 1200 м2 (здесь располагаются галереи и художественные мастерские, проходят театральные постановки и т. д.). Сегодня прошедший через редевелопмент район получил название Media-Spree, – т. е. расположенная на берегу реки Шпрее (Spree) зона сосредоточения офисов медиа-гигантов и компаний, работающих в сфере искусства и высоких технологий. Инвестиции в реновацию района составили 1 млрд DM. Лондон – офисы на месте доков
Редевелопмент пережили многие районы столицы Великобритании, одним из самых интересных проектов была реновация района лондонских доков. Редевелопмент был начат в 1981 году, для управления проектом была создана компания London Docklands Development Corporation (LDDC). Программа реновации состояла из нескольких основных этапов: ?1.86 млрд были потрачены на создание транспортной инфраструктуры (были проложены новые дороги, удлинены линии метро и наземного общественного транспорта), ? 159 млн были инвестированы в создание систем водо- и электроснабжения, сами доки были открыты и жители района получили новые набережные и зеленые зоны отдыха (всего здесь было посажено около 160 тыс. деревьев) и т. д. После внешних и технических усовершенствований Docklands превратился в новый лондонский бизнес-район: здесь был построен 1 млн м2 офисных помещений, а в разместившихся здесь офисах работают около 70 тыс. сотрудников.
Пекин – галереи с фабричными станками
Китайским властям, которые, как и российские коллеги, озабочены проблемой реновации промышленных зон, расположенных в центре города, удалось превратить в центр современного искусства, в состав которого входят многочисленные галереи и магазины, здания оборонных производств в районе Dashanzi. Территория т. н. “Объединенной фабрики 718” (Joint Factory 718), построенной в начале 1950-х гг. в рамках программы сотрудничества с СССР, занимала территорию около 500 тыс. кв. м (на 370 тыс. кв. м располагались жилые постройки для рабочих).
В результате реформ Дэн Сяопина в 1980-х гг. предприятие лишилось господдержки и к началу 1990-х гг. пришло в упадок и было переведено за пределы города. В 1995 году территорией заинтересовалась пекинская Центральная Академия изобразительных искусств, и в результате на территории бывшей фабрики начали появляться мастерские художников. Интересной особенностью редевелопмента района является тот факт, что современные художники оставили в пространстве многие предметы, связанные с бывшим производством – например, в галереях стоят бывшие фабричные станки и т. д. Чикаго – обратное развитие Редевелопмент одного из кварталов Чикаго – Гусиного острова (Goose Island) – был связан с возвращением территории статуса промышленной зоны. Искусственный остров на р.Чикаго был создан в 1850-х гг. и сразу стал местом сосредоточения множества мелких производств. Однако в 1970-х гг. большинство мини-заводов пришли в упадок, и лишь несколько компаний продолжали свою работу.
Одновременно шла активная застройка прилегающих к острову районов и многие инвесторы, посчитав, что остров станет лучшим местом для строительства новых жилых домов и бизнес-центров, стали скупать здесь землю. Однако в 1990 году городские власти приняли план превращения Гусиного острова в промышленный район. Город инвестировал $76 млн в реконструкцию нескольких улиц и подведение коммуникаций, а низкие налоги должны были стать стимулом для производителей, которые пожелают разместить на острове свои офисы и цеха. Результаты не заставили себя ждать: на острове разместились компании FedEx (служба доставки и логистики), Sara Lee (производитель продуктов питания и напитков), Republic Windows and Doors (производство окон и дверей), научный центр Wrigley (производство жевательной резинки). Через десять лет после начала проекта стоимость земли на острове выросла с $7,50 за кв. фут ($25 за 1 кв. м) в 1990 году в четыре раза.
[~DETAIL_TEXT] =>
Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.
В таких случаях девелоперы, как опытные пластические хирурги, готовы оказать посильную помощь, изменив не только облик, но и функции пространства. С ростом дефицита земли при увеличении количества инвесторов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости, процесс реновации промышленных территорий активно идет во многих крупных городах России. Редевелопмент предполагает изменение функционального назначения и реконструкцию отдельных строений либо реновацию определенной территории. В последнем случае на месте бывшей фабрики может возникнуть новый квартал, объединяющий как жилые, так и офисно-торговые помещения. Сегодня проекты редевелопмента осуществляются фактически во всех региональных центрах России: торговый центр “Мир” в Уфе был построен на базе помещений фабрики, на основе цехов швейной фабрики в Оренбурге возникает ТЦ “Армада”, торговый центр строится на месте табачной фабрики в Бийске, в Санкт-Петербурге комплексной реконструкции подвергнется территория завода “Петмол”, в Красноярске торговый центр строится на базе одного из цехов фабрики “Краскон”, в Тюмени подвергнется реновации территория завода пластмасс, челябинский торговый центр “Куба” разместится в здании часового завода “Молния”, в Перми административно-гостиничный комплекс “Астра” строится на месте бывшей одноименной табачной фабрики и т. д. Процесс редевелопмента не обошел стороной и иркутский рынок: на базе бывшего Иркутского опытного завода “Эталон” работает мебельный центр, на месте радиозавода возводится торгово-развлекательный комплекс, вместо Завода карданных валов работает торговый центр и т. д. Несмотря на то, что редевелопмент в крупных городах – это скорее вынужденная мера, продиктованная недостатком земли, освоение промышленных территорий в большинстве случаев имеет такие преимущества, как наличие коммуникаций и транспортных путей. Однако подобными свойствами обладают далеко не все городские промзоны.
– На первый взгляд, освоение территорий, занимаемых в прошлом производством, предоставляет девелоперам возможность развивать свой бизнес в сложившихся городских условиях. Действительно, многие заводские площадки долгое время оставались в фактическом центре города и имели хорошие подъездные пути. Реализация коммерческих проектов на таких площадках неизменно приводила к хорошим финансовым показателям. Но вместе с развитием системы городских магистралей в коммерческий оборот вовлекаются все большие по площади и сложные по количеству обременений земельные участки. Их отличает большое количество неучтенных подземных коммуникаций, неравноценное окружение, прочие факторы, которые делают процесс разработки концепции и поэтапного освоения трудоемким и не всегда очевидным. Но в любом случае “правильная” с экономической точки зрения идеология проекта является продуктом тщательных исследований и расчетов, сопровождается учетом всех особенностей городского пространства, – считает Лариса Афанасьева, директор департамента консалтинга компании Colliers International. Как положительные, так и отрицательные стороны может иметь и сама архитектура обновляемого промышленного здания (в случае, если торговый центр строится с использованием существующей архитектурной основы). В этом случае многое зависит от того, как девелопер стремится изменить назначение помещений.
– Торговый центр “Армада” разместится на территории бывшей оренбургской текстильной фабрики, которая оказалась нерентабельной. Собственники предприятия оценили дальнейшие варианты использования помещений и остановили свой выбор на создании торгово-офисного и выставочного центра. Помещение для торговых площадей практически не требовало значительной перестройки благодаря тому, что шаг колонн здания – 12х18 м, поэтому “доработка” требовалась только в зависимости от потребностей конкретных арендаторов, – рассказывает Антон Туров, специалист компании Ross Group, занимающейся подбором арендаторов для ТРЦ “Армада” (Оренбург). Уфимский центр торговли и развлечений “Мир” также расположился в реконструированном и достроенном здании бывшего одноименного швейного предприятия, но, по словам руководителей центра, значительных сложностей с архитектурной реновацией они не испытывали. “Производственные помещения занимали 27 тыс. м2. После реконструкции площадь увеличилась до 50 тыс. м2. Были проведены современные коммуникации, здание было достроено, сооружена трехуровневая парковка. Однако в целом архитектурная база осталась”, – говорит Зарема Мустафина, генеральный директор УК “МИР”. Но отнюдь не все производственные объекты обладают необходимыми параметрами.
– Существующий промышленный объект, обладающий такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковки может иметь одновременно и отрицательными характеристики, которые сделают реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта и т. п., – объясняет Лариса Афанасьева. Редевелопмент промзон, связанный не только с возведением новых объектов, но и с масштабным изменением городской среды привлекает особое внимание городских властей и, как правило, осуществляется в рамках принятых программ развития городских территорий.
– В ходе редевелопмента решается сразу комплекс общегородских задач: вывод производства положительно влияет на экологию района, кроме того, частично решается проблема пробок, которые возникали из-за большегрузного транспорта, перевозившего необходимое заводу сырье и производимую им продукцию. Одновременно с этим создание на базе бывших цехов современных объектов коммерческой недвижимости позволяет снизить дефицит помещений на качественные площадки в центре города. В настоящее время в Красноярске многие компании, которые заинтересованы в аренде офиса большой площади просто не могут найти хорошие площадки: в центре города предлагаются офисы площадью 30–50 м2, в то время как мы будем готовы предоставить в аренду площади 2000–3000 м2, – рассказывает Андрей Блинов, директор компании “Марс” (Красноярск), занимающейся созданием торгово-офисного центра площадью около 7000 м2 на базе бывших цехов кондитерско-макаронной фабрики “Краскон”. Власти заинтересованы в появлении востребованных и приносящих доход городу предприятий, поэтому зачастую выстраивание отношений с городом в рамках проекта проходит менее болезненно, чем при строительстве на новом участке. “Городские власти очень заинтересованы в редевелопменте промзон, так как в городе практически отсутствуют крупные стройплощадки. Процесс получения разрешительной документации может затормозить реновацию в некоторых проектах примерно на 2–3 года, хотя этот срок в настоящее время имеет тенденцию к сокращению”, – считает Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA ONCOR. В то же время при освоении бывших промышленных площадок девелопер не может избежать типичных проблем в случае, если ему достался “проблемный участок”.
Одной из самых частых проблем при покупке земельных участков или коммерческих зданий в нашей стране является большое количество собственников, что вызывает неминуемые проблемы с согласованием. Упрощенная система согласований, однако, не мешает властям накладывать на девелопера обременения, которые в случае реновации промзон могут находить отражение в необходимости перевода производства на другую площадку. Так, при создании офисного центра на базе Краснохолмского камвольного комбината в Москве девелопер-компания Forum Properties содействовала переезду производства в подмосковный Лосино-Петровск. Но зачастую переводом производства занимаются сами владельцы завода, а девелоперы лишь готовы воспользоваться освободившимися площадями. В том случае, когда производство не выводится, а фабрика закрывается из-за нерентабельности, нередко в качестве девелопера выступает собственник бывшего завода. Например, торговый центр на месте бывшей Бийской табачной фабрики, выпускавшей сигареты марок “Луч” и “Прима” и закрывшейся по решению акционеров в начале 2007 года, будет возведен торговый комплекс, девелопером которого выступает управляющая компания “Бриз”, контролируемая владельцами фабрики.
“Есть примеры, когда само промышленное предприятие выступает инициатором редевелопмента. Например, московский завод “Калибр” (ул. Годовикова) сам инициировал процесс редевелопмента своей территории. “Каширский двор – Северянин” сейчас строит на месте своей плодоовощной базы “Золотой Вавилон – Ростокино”. Хотя, конечно, основная инициатива исходит от предпринимателей, которым нужны площадки для строительства новых объектов. Количество девелоперов, занятых созданием нового объекта во многом определяется размером промзоны и тем, кто выступает ее инвестором, тем более что инвесторы могут входить в партнерство. В качестве примера можно привести московский “Большой Сити”, где много компаний (“Система-Галс”, Mirax Group, “Дон-Строй”, ГК “ПИК”, “Легион Девелопмент” и др.) развивают один район”, – рассказывает Александр Осипов. Так как процесс редевелопмента подчас затрагивает интересы всего города, является частью генеральной стратегии развития района, а также отражает общероссийские экономические тенденции, – размещение на месте заводов торговых и развлекательных объектов до сих пор вызывает множество споров. Часть жителей непременно видит в этом свидетельство падения отечественной промышленности.
Однако в действительности это не всегда так: производство покидает центр города, уходя на окраины, но оставляет жителям возможность пользоваться новыми удобно расположенными торговыми и деловыми районами. – Вполне возможно, что процесс трансформации городской среды станет восприниматься как закономерный и естественный. Ведь уже немногие помнят о том, что территория “Москва-Сити” 15 лет назад представляла собой десятки предприятий и складских баз, а их перемещение и ликвидация дали возможность реализовать крупнейший европейский градостроительный проект с явной перспективой дальнейшего развития, – резюмирует Лариса Афанасьева. Москва: в промзонах – социальное жилье В августе 2007 года, говоря о будущем московских промзон, мэр столицы Юрий Лужков заявил о том, что реорганизации подлежат 2 тыс. гектаров земли, которую сегодня занимают промышленные предприятия. Для столичных властей реновация промзон, в первую очередь, подразумевает возможность возведения планового социального жилья: к 2020 году должно быть построено 50 млн м2 жилых домов (общая себестоимость строительства оценивается примерно в $50 млрд). Предложение мэра города также предполагает запрет освоения девелоперами свободных городских площадок: предполагается обязать инвесторов выкупать уже занятые (в том числе производственными предприятиями) территории. В то же время столичные власти озабочены сохранением промышленного потенциала города, поэтому мэр выступает против полного выведения производственных предприятий за пределы столицы.
Берлин – художественные мастерские вместо депо
Ярким примером изменения использования промышленной зоны в Берлине является реновация района Фридрихсхайн (Friedrichshain), расположенного в бывшем Восточном Берлине. Прежде здесь находились фабрика по производству электрических ламп NARWA и главное депо железных дорог ГДР – Reichsbahn. После вывода предприятий из указанного района Фридрихсхайн стал бизнес-центром для ИТ-компаний (например, здесь находится офис фирмы Pixelpark), модных домов, дизайнерских мастерских, представительств музыкальных студий (так, здесь находятся европейские представительства Universal Music и BMG) и ТВ-каналов (например, MTV). Помимо этого в Фридрихсхайн расположен культурный центр RAW-Tempel, занимающий четыре здания общей площадью 1200 м2 (здесь располагаются галереи и художественные мастерские, проходят театральные постановки и т. д.). Сегодня прошедший через редевелопмент район получил название Media-Spree, – т. е. расположенная на берегу реки Шпрее (Spree) зона сосредоточения офисов медиа-гигантов и компаний, работающих в сфере искусства и высоких технологий. Инвестиции в реновацию района составили 1 млрд DM. Лондон – офисы на месте доков
Редевелопмент пережили многие районы столицы Великобритании, одним из самых интересных проектов была реновация района лондонских доков. Редевелопмент был начат в 1981 году, для управления проектом была создана компания London Docklands Development Corporation (LDDC). Программа реновации состояла из нескольких основных этапов: ?1.86 млрд были потрачены на создание транспортной инфраструктуры (были проложены новые дороги, удлинены линии метро и наземного общественного транспорта), ? 159 млн были инвестированы в создание систем водо- и электроснабжения, сами доки были открыты и жители района получили новые набережные и зеленые зоны отдыха (всего здесь было посажено около 160 тыс. деревьев) и т. д. После внешних и технических усовершенствований Docklands превратился в новый лондонский бизнес-район: здесь был построен 1 млн м2 офисных помещений, а в разместившихся здесь офисах работают около 70 тыс. сотрудников.
Пекин – галереи с фабричными станками
Китайским властям, которые, как и российские коллеги, озабочены проблемой реновации промышленных зон, расположенных в центре города, удалось превратить в центр современного искусства, в состав которого входят многочисленные галереи и магазины, здания оборонных производств в районе Dashanzi. Территория т. н. “Объединенной фабрики 718” (Joint Factory 718), построенной в начале 1950-х гг. в рамках программы сотрудничества с СССР, занимала территорию около 500 тыс. кв. м (на 370 тыс. кв. м располагались жилые постройки для рабочих).
В результате реформ Дэн Сяопина в 1980-х гг. предприятие лишилось господдержки и к началу 1990-х гг. пришло в упадок и было переведено за пределы города. В 1995 году территорией заинтересовалась пекинская Центральная Академия изобразительных искусств, и в результате на территории бывшей фабрики начали появляться мастерские художников. Интересной особенностью редевелопмента района является тот факт, что современные художники оставили в пространстве многие предметы, связанные с бывшим производством – например, в галереях стоят бывшие фабричные станки и т. д. Чикаго – обратное развитие Редевелопмент одного из кварталов Чикаго – Гусиного острова (Goose Island) – был связан с возвращением территории статуса промышленной зоны. Искусственный остров на р.Чикаго был создан в 1850-х гг. и сразу стал местом сосредоточения множества мелких производств. Однако в 1970-х гг. большинство мини-заводов пришли в упадок, и лишь несколько компаний продолжали свою работу.
Одновременно шла активная застройка прилегающих к острову районов и многие инвесторы, посчитав, что остров станет лучшим местом для строительства новых жилых домов и бизнес-центров, стали скупать здесь землю. Однако в 1990 году городские власти приняли план превращения Гусиного острова в промышленный район. Город инвестировал $76 млн в реконструкцию нескольких улиц и подведение коммуникаций, а низкие налоги должны были стать стимулом для производителей, которые пожелают разместить на острове свои офисы и цеха. Результаты не заставили себя ждать: на острове разместились компании FedEx (служба доставки и логистики), Sara Lee (производитель продуктов питания и напитков), Republic Windows and Doors (производство окон и дверей), научный центр Wrigley (производство жевательной резинки). Через десять лет после начала проекта стоимость земли на острове выросла с $7,50 за кв. фут ($25 за 1 кв. м) в 1990 году в четыре раза.
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.
[~PREVIEW_TEXT] => Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[PREVIEW_PICTURE] => Array
(
[ID] => 2007
[TIMESTAMP_X] => 06.11.2018 05:31:18
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 467
[WIDTH] => 700
[FILE_SIZE] => 208085
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/6e5
[FILE_NAME] => 6e51dc7a2ffd927c343ac155ac6b3e2d.jpg
[ORIGINAL_NAME] => 179.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => 2b1a2df22f89c3350c56ba59e28f4b90
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/6e5/6e51dc7a2ffd927c343ac155ac6b3e2d.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/6e5/6e51dc7a2ffd927c343ac155ac6b3e2d.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/6e5/6e51dc7a2ffd927c343ac155ac6b3e2d.jpg
[ALT] => Пластическая хирургия в масштабе города
[TITLE] => Пластическая хирургия в масштабе города
)
[~PREVIEW_PICTURE] => 2007
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => plasticheskaya-khirurgiya-v-masshtabe-goroda
[~CODE] => plasticheskaya-khirurgiya-v-masshtabe-goroda
[EXTERNAL_ID] => 3942
[~EXTERNAL_ID] => 3942
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[EDIT_LINK] =>
[DELETE_LINK] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[FIELDS] => Array
(
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
[SECTION_PAGE_TITLE] => Пластическая хирургия в масштабе города
[ELEMENT_PAGE_TITLE] => Пластическая хирургия в масштабе города
[ELEMENT_META_DESCRIPTION] => Анализируя архитектуру и предназначение отдельных зданий и целых районов любого города, можно увидеть, как нашли в нем свое отражение вехи истории страны. Однако с изменением приоритетов и сменой поколений оставленные историей следы иногда кажутся лишь уродливыми пятнами на теле города.
[ELEMENT_PREVIEW_PICTURE_FILE_ALT] => Пластическая хирургия в масштабе города
[SECTION_META_TITLE] => Тренды розничной торговли 2020 | Журнал «Мое дело. Магазин»
[SECTION_META_DESCRIPTION] => Тренды рынка розничной торговли для профессионалов розничной торговли и сегмента FMCG.
[ELEMENT_META_TITLE] => Пластическая хирургия в масштабе города | Журнал «Мое дело. Магазин»
)
)
[3] => Array
(
[ID] => 4672
[~ID] => 4672
[IBLOCK_ID] => 8
[~IBLOCK_ID] => 8
[IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[~IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[NAME] => Упал, отжался
[~NAME] => Упал, отжался
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[~ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[~ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[TIMESTAMP_X] => 27.11.2018 14:22:16
[~TIMESTAMP_X] => 27.11.2018 14:22:16
[DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/upal-otzhalsya/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/upal-otzhalsya/
[LIST_PAGE_URL] => /
[~LIST_PAGE_URL] => /
[DETAIL_TEXT] =>
Летом прошлого года арендные ставки достигли своего «дна», и уже осенью на рынке торговой недвижимости наметилось не которое оживление. Девелоперы постепенно перестают предоставлять ритейлерам скидки. И, согласно прогнозам экспертов, уже по итогам этого года рост арендных ставок может достичь до 20%.
Автор: Юлия Пильникова
Неоднородная коррекция
Снижение ставок на рынке торговой недвижимости началось в конце 2008 года и достигло своего максимума прошлым летом. В Москве и регионах арендодатели готовы были идти на 50%-ные скидки. – В начале прошлого года всего за несколько месяцев ставки аренды на торговые площади снизились в среднем по рынку на 30%, а в прайм-коридорах, на Тверской, Петровке, в Столешниковом, ставки упали еще больше – в 2-2,5 раза от пиковых значений, – рассказывает Денис Соколов, партнер, руководитель отдела консалтинга и исследований компании Cushman & Wakefield.
– Выдержать изначально забюджетированный уровень ставок смогли только торговые центры с правильной концепцией и хорошим местоположением. В то время как в торговых центрах с неоднозначной концепцией или имеющих ограничения по доступности ставки опустились на 30-40%, а суммарный денежный поток от арендаторов сократился до 50%, в том числе и из-за большой доли вакантных площадей, – продолжает Евгения Махова, директор по аренде ТРЦ «Мозаика» компании TriGranit Development Russia.
По данным Ильи Шуравина, партнера компании S. A. Ricci/King Sturge, сильнее всего ставки просели в планируемых к открытию и новых масштабных ТЦ, поскольку собственники были не в состоянии гарантировать 100 %-ное заполнение объекта арендаторами. В наиболее успешных ТЦ, открытых до кризиса, снижение ставок не превысило 10%. Но в некоторых сегментах (особенно характерно для DIY) в регионах ставки аренды, по словам эксперта, вовсе не упали. В первую очередь это относится к крупным якорным арендаторам, работающим в тех регионах, где есть дефицит площадей для «якорей» и новые проекты заморожены.
– Почти не изменились ставки для крупных международных арендаторов, таких как «Ашан», «Декатлон», «Леруа Мерлен», «МедиаМаркт», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Приходя на объект, эти операторы изначально добивались максимально низкой арендной платы. К тому же им удавалось договориться на «процент от оборота». Сейчас к аналогичным условиям стремятся «М.Видео», «Техносила», практически все крупные продуктовые ритейлеры.
– Ставки у арендаторов площадью более 3000 м2 изменились не больше чем на 5%. При этом самое большое снижение произошло в сегменте площадью 100- 300 м2, – оценивает Дмитрий Бурлов, исполнительный директор компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis.
Окно возможностей
Максимальное снижение арендных ставок арендодатели и собственники ТЦ предоставили одежным операторам, так как именно они привлекают наибольшее количество посетителей в галерею, их уход может навредить торговому центру, отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости департамента экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ.
– Ко всему прочему, у ритейлеров, торгующих одеждой, обороты упали, пожалуй, сильнее всего. Если продукты покупают каждый день, то, например, одну куртку можно носить несколько сезонов, – уточняет Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Но снижение ставок для этой категории арендаторов произошло прежде всего на региональном рынке, в Москве продажи одежды сократились не так сильно.
Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компа- нии GVA Sawyer, говорит, что диспропорция уровня арендных ста- вок в различных ТЦ будет увеличиваться. Но в то же время, по словам Татьяны Ключинской, снизившиеся арендные ставки открыли «окно возможностей» для новичков, и в прошлом году на российский рынок вышли новые международные торговые марки. Появился гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, бренды River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo и др. Среди новых демократичных марок – жесткий дискаунтер Koodza, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары – лидеры продаж в магазинах Decathlon, City Format оператора Castorama, магазины «Радуга» французского оператора «Ашан», представляющие товары «топовой» демократичной ценовой категории в формате супермаркета.
В ближайшее время на российский рынок планируют выйти универмаги Debenhams и Harvey Nichols, английская сеть супермаркетов Sainsbury’s, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть обувных магазинов демократичного сегмента Payless Shoes. – Региональные сети активно занимают освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш» и «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра», – перечисляет Ключинская. – В свою очередь, некоторые столичные арендаторы вновь готовы рассматривать помещения в региональных ТЦ. И, несмотря на то что ситуация в регионах пока еще остается сложной, видно, что сегмент торговой недвижимости там постепенно отогревается.
Рынок двинулся
Уже к концу 2009 года собственники успешных торговых центров перестали предоставлять скидки арендаторам. Конечно, это пока не повсеместная практика, и в не- которых ТЦ арендаторы все еще могут рассчитывать на снижение арендной платы, но факт налицо. – Мы видим, что рынок оживился, увеличилась активность торговых операторов: оправившись от шока зимы 2008-2009, переформатировав свой бизнес, они уже готовы к новому расширению своих сетей, – говорит Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. – Кроме того, многие ритейлеры поняли, что ставки падать дальше не будут, и спешат арендовать помещения по текущей стоимости.
По данным Алексея Могилы из Penny Lane Realty, ставки для «якорей» находятся сегодня в диапазоне $110-320 за м2 в год, для торговой галереи – $500-2300 за м2 в год. При этом эксперт ожидает, что в текущем году стоимость аренды будет расти как минимум в рамках ежегодной индексации. При наличии стабильного спроса на торговые площади со стороны розничных сетей Дмитрий Бурлов ожидает увеличения среднего размера ставок в течение текущего года на 5-10%. А по прогнозам директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, рост может достичь 12% по итогам года. – Если серьезных экономических потрясений в России и в мире не произойдет, то ставки перестанут падать, а в наиболее успешных проектах продолжится их поступательный рост, – согласен управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. – Но нужно помнить, что уровень арендной платы определяется соотношением спроса и предложения. В Москве и региональных городах сегодня на рынок постепенно выходят проекты, заявленные в период «бума» и успевшие до наступления кризиса выйти на существенный уровень строительной готовности. А экспансия торговых операторов все еще невысока, и экономическое положение населения еще не восстановилось. Поэтому из-за избытка предложения интенсивного и быстрого роста ставок аренды не произойдет. Новому витку может способствовать только то, что в прошлом году не было заявлено новых крупных проектов и по мере выхода из кризиса может возникнуть уже дефицит качественного предложения. Но произойдет это не раньше чем через 1,5-2 года.
Как сообщили в пресс-службе «DVI Холдинга», объем строящихся площадей сократился за прошлый год на 20%. Однако, по мнению Татьяны Ключинской, уровень арендных ставок будет увеличиваться, даже несмотря на то, что много проектов было введено в 2009 году и планируется к вводу в 2010 году. Докризисные показатели, скорее всего, не будут достигнуты, но рост, по ее мнению, может составить в среднем 15-20%.
Встали на процент
Одной из особенностей прошлого года можно назвать массовый переход к комбинированной арендной плате, при которой фиксируется базовая ставка и прописывается определенный процент с оборота. – В этом случае торговый оператор и владелец ТЦ делят риски поровну, – поясняет Андрей Панфилов из компании RRG. – Конечно, крупным ритейлерам – якорям, генерирующим поток посетителей, проще было добиться для себя этой схемы. Арендаторы галереи по-прежнему вынуждены платить фиксированные ставки.
О полном переходе на процент с оборота сегодня, по словам Панфилова, заявлено только в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» – новом крупном объекте. Но это скорее маркетинговый шаг, нежели экономический, считает эксперт. Проблема с наполняемостью площадей в торговом сегменте все еще существует. Величина «процента от оборота» зависит от специализации арендаторов. Для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов сегодня характерны 3-8%, для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3-6%, для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10- 16% и зависит от бренда и занимаемой площади. При этом «процент от оборота», по словам Алексея Могилы, в Москве и регионах почти не отличается. Хотя в регионах, по данным пресс-службы «DVI Холдинга», эта схема взимания арендной платы больше распространена.
Диапазон ставок аренды для ТЦ Москвы
Категория арендаторов
|
% от оборота
|
Гипермаркеты (food)
|
2-3
|
Супермаркеты (food)
|
5-7
|
Бытовая техника и электроника
|
4-6
|
Гипермаркеты (DIY)
|
4-6
|
Магазины одежды (нижний, средний ценовой сегмент)
|
8-12
|
Спортивные товары
|
10
|
Кинотеатры
|
7-10
|
Боулинг
|
7-10
|
Операторы фуд-корта
|
10-12
|
12 Салоны сотовой связи
|
До 20
|
Ювелирные салоны
|
До 20
|
Источник: GVA Sawyer, 2009 г.
Татьяна Ключинская сообщила, что если ранее при схеме «минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота» фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация составляет от 3% до 5%. – Сегодня базовая ставка на российском рынке обычно составляет около $130-160, – делится данными Юрий Тараненко из компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». За последнее время появились и разные варианты начисления процентной арендной платы.
– Операторы магазинов, представляющих ассортимент с ярко выраженным сезонным характером, предлагают рассчитывать оборот каждый месяц, реже поквартально, но в конце года корректировать сумму, подлежащую оплате, в соответствии с общей суммой товарооборота арендатора за год, – рассказывает Евгения Махова. Когда рынок растет и арендодатель действительно может контролировать финансовые показатели оператора, процент с оборота может оказаться выше фиксированной ставки. Главное, суметь отследить денежные потоки ритейлеров.
А это, по словам Ключинской, арендодатели только учатся делать: – Некоторые организуют выборочную проверку, и если арендатор хотя бы раз представил неверные цифры, то он мгновенно переводится на фиксированную арендную ставку. Помимо этого, активно практикуется контроль Z-отчетов арендаторов. Можно оснастить всех арендаторов комплекса специальными счетчиками, которые позволяют отслеживать денежный поток. Но обычно ритейлеры не хотят показывать девелоперам свою кухню. И на российском рынке такой вариант скорее исключение, чем правило. Для Европы «процент с оборота» – традиционная практика, но не думаю, что эта схема повсеместно приживется и в России. Переход на нее у нас был вызван не потребностями рынка, а скорее кризисной ситуацией. – Будущее арендной схемы с использованием процента с оборота зависит в целом от положения дел в ритейле. Если дела у операторов будут улучшаться, то процент с оборота будет встречаться реже, – отметили в пресс-службе «DVI Холдинга».
Диапазон ставок аренды для ТЦ Москвы
Формат
|
Средняя площадь, м2
|
Средний диапазон ставок аренды, у. е.* за м2 в год (Triple net)
|
Якорные арендаторы
|
Гипермаркет продуктов питания
|
5-10 тыс.
|
100-120
|
Гипермаркет DIY
|
8-15 тыс.
|
110-140
|
Супермаркет продуктов питания
|
1000-2500
|
300-400
|
Супермаркет электроники и бытовой техники
|
2000-5000
|
350-500
|
Универмаг одежды
|
2000-5000
|
200-500
|
Развлекательный центр, кинотеатр
|
1500-6000
|
120-150
|
Неякорные арендаторы
|
Оператор зоны food court
|
80-150
|
700-1000
|
Оператор торговой галереи
|
400-1500
|
480-1500
|
Оператор торговой галереи
|
150-250
|
900-1200
|
Оператор торговой галереи
|
80-120
|
1200-2000
|
Оператор торговой галереи
|
40-80
|
2000-3000
|
Оператор торговой галереи
|
10-30
|
2500-4500
|
Источник: GVA Sawyer, 2009 г.
* В связи с нестабильностью валютных курсов наиболее часто используемая на рынке мера стоимости – условная единица (у. е.) – в среднем устанавливается равной 28-32 руб.
Больше вакансий
Чтобы оценить успешность объекта сегодня, нужно ориентироваться на процент свободных площадей в ТЦ, считают эксперты. При высоких ставках и высокой доле свободных площадей торговый центр будет терять своих арендаторов и в результате – покупателей. Также можно анализировать посещаемость торгового центра. Но в большинстве случаев эта информация, к сожалению, закрыта, и оценить такой показатель можно только косвенно.
По словам Владислава Фадеева, ведущего эксперта-аналитика по коммерческой недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer, в Санкт-Петербурге уровень вакантных площадей составляет сегодня порядка 9-11%. В Москве, согласно отчету Colliers International, к середине прошлого года он достиг своего исторического максимума – 15%. Осенью вместе с общим оживлением на рынке и увеличением спроса на торговые площади показатель стал восстанавливаться и на начало декабря составил около 5-7%. В регионах ситуация складывалась несколько хуже, но также постепенно улучшалась. Если раньше доля вакантных площадей в городах России оценивалась на уровне 25%, то сейчас она находится в районе 15%.
– В прошлом году большинство новых торговых центров были открыты с высокой долей свободных площадей или поэтапно, – вспоминает Олеся Черданцева. – Торговый центр «Джем Молл» в Иркутске открылся на 75% пустым, в Ростове-на-Дону запущена только первая очередь ТРЦ «Мега-Маг», развлекательный центр и рестораны станут доступны посетителям позже, в новороссийском ТЦ «Красная Площадь» заработали первые три этажа из пяти, развлекательная часть также откроется только через некоторое время. «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» в Москве были запущены с долей занятых площадей около 40% и 60% соответственно. – Летом прошлого года на рынке появились интересные для торговых операторов помещения от 500 м2, которые освободились после закрытия игорных заведений, в частности, прайм-площади в столичном торговом центре «Атриум». Большая часть из них до сих пор свободна, – сообщает Денис Соколов (Cushman & Wakefield).
Елена Просветова из компании GVA Sawyer считает, что количество вакантных помещений в ближайшее время может увеличиться. Это произойдет за счет вывода на рынок нескольких крупных объектов, которые были перенесены с прошлых лет. С большой долей вероятности они также будут заполненными не полностью. Но с другой стороны, постепенное восстановление экономики и активности розничных операторов будет сдерживать показатель доли свободных площадей от дальнейшего роста, считает Олеся Черданцева. Уровень вакантности по итогам года, по ее мнению, составит 13%.
Новые квадратные метры
Всего по итогам 2009 года в Москве было введено 920 тыс. м2 общей площади (GLA 480 тыс. м2). Этот объем был в основной массе обеспечен объектами площадью более 100 тыс. м2 («Метрополис» по адресу Ленинградское ш., 16; «Филион» на Багратионовском пр., 5; «Золотой Вавилон Ростокино» на проспекте Мира, 211; «Город» на ш. Энтузиастов, 12/2).
– Проекты «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» прошли «точку невозврата» еще до наступления кризиса – приостановка их строительства была бы экономически невыгодной для девелоперов, – говорит Дмитрий Бурлов. Таким образом, на конец 2009 года общая площадь качественной торговой недвижимости Москвы, по данным компании Blackwood, приблизилась к 5 млн м2, из них торговая – около 2,6 млн м2. Обеспеченность населения профессиональной торговой недвижимостью в городе составила 248 м2 на 1000 человек.
– Интересно, что доля реально введенных объектов от общего количества заявленных в прошлом году была выше, чем в 2008 году. Если в позапрошлом году она составила немногим более трети, то на конец 2009 года показатель приблизился к 60%, – отмечает Дэвид О’Хара.
На региональных рынках прирост предложения, согласно данным Blackwood, составил более 600 тыс. м2 общей и около 400 тыс. м2 арендопригодной площади. По заявлениям участников рынка, в текущем году к вводу в эксплуатацию готовится еще 750 тыс. м2 в Москве и порядка 1,6 млн м2 в регионах.
– Ввод только двух запланированных к открытию в текущем году торговых центров – Vegas и Mall of Russia – составит уже 31,8% от общего заявленного объема ввода на 2010 год, – подсчитывает Юрий Тараненко. – В целом анонсы девелоперов по срокам стали более осторожными, поэтому в 2010 году процент ввода торговых объектов, вероятно, будет даже выше прошлогоднего.
Однако прогнозы Алексея Могилы из компании Penny Lane Realty не такие оптимистичные. Из 1,6 млн ранее заявленных м2 общей площади, по мнению эксперта, с большой долей вероятности будет реализована лишь половина. Открытие остальных объектов, скорее всего, будет перенесено на 2011-2012 гг.
– На год или два может быть отложено открытие около 16% торговых площадей, ввод которых изначально был запланирован в этом году в Москве, и 26% – в регионах, – допускает Олеся Черданцева. – Причиной может стать слабый интерес со стороны ритейлеров к конкретным проектам из-за их относительно низкого качества или невыгодного местоположения.
– В среднесрочной перспективе ежегодное предложение новых торговых площадей составит 300- 400 тыс. м2, – прогнозирует Дмитрий Бурлов. – Этого будет достаточно для удовлетворения потребностей ритейлеров.
[~DETAIL_TEXT] =>
Летом прошлого года арендные ставки достигли своего «дна», и уже осенью на рынке торговой недвижимости наметилось не которое оживление. Девелоперы постепенно перестают предоставлять ритейлерам скидки. И, согласно прогнозам экспертов, уже по итогам этого года рост арендных ставок может достичь до 20%.
Автор: Юлия Пильникова
Неоднородная коррекция
Снижение ставок на рынке торговой недвижимости началось в конце 2008 года и достигло своего максимума прошлым летом. В Москве и регионах арендодатели готовы были идти на 50%-ные скидки. – В начале прошлого года всего за несколько месяцев ставки аренды на торговые площади снизились в среднем по рынку на 30%, а в прайм-коридорах, на Тверской, Петровке, в Столешниковом, ставки упали еще больше – в 2-2,5 раза от пиковых значений, – рассказывает Денис Соколов, партнер, руководитель отдела консалтинга и исследований компании Cushman & Wakefield.
– Выдержать изначально забюджетированный уровень ставок смогли только торговые центры с правильной концепцией и хорошим местоположением. В то время как в торговых центрах с неоднозначной концепцией или имеющих ограничения по доступности ставки опустились на 30-40%, а суммарный денежный поток от арендаторов сократился до 50%, в том числе и из-за большой доли вакантных площадей, – продолжает Евгения Махова, директор по аренде ТРЦ «Мозаика» компании TriGranit Development Russia.
По данным Ильи Шуравина, партнера компании S. A. Ricci/King Sturge, сильнее всего ставки просели в планируемых к открытию и новых масштабных ТЦ, поскольку собственники были не в состоянии гарантировать 100 %-ное заполнение объекта арендаторами. В наиболее успешных ТЦ, открытых до кризиса, снижение ставок не превысило 10%. Но в некоторых сегментах (особенно характерно для DIY) в регионах ставки аренды, по словам эксперта, вовсе не упали. В первую очередь это относится к крупным якорным арендаторам, работающим в тех регионах, где есть дефицит площадей для «якорей» и новые проекты заморожены.
– Почти не изменились ставки для крупных международных арендаторов, таких как «Ашан», «Декатлон», «Леруа Мерлен», «МедиаМаркт», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Приходя на объект, эти операторы изначально добивались максимально низкой арендной платы. К тому же им удавалось договориться на «процент от оборота». Сейчас к аналогичным условиям стремятся «М.Видео», «Техносила», практически все крупные продуктовые ритейлеры.
– Ставки у арендаторов площадью более 3000 м2 изменились не больше чем на 5%. При этом самое большое снижение произошло в сегменте площадью 100- 300 м2, – оценивает Дмитрий Бурлов, исполнительный директор компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis.
Окно возможностей
Максимальное снижение арендных ставок арендодатели и собственники ТЦ предоставили одежным операторам, так как именно они привлекают наибольшее количество посетителей в галерею, их уход может навредить торговому центру, отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости департамента экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ.
– Ко всему прочему, у ритейлеров, торгующих одеждой, обороты упали, пожалуй, сильнее всего. Если продукты покупают каждый день, то, например, одну куртку можно носить несколько сезонов, – уточняет Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Но снижение ставок для этой категории арендаторов произошло прежде всего на региональном рынке, в Москве продажи одежды сократились не так сильно.
Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компа- нии GVA Sawyer, говорит, что диспропорция уровня арендных ста- вок в различных ТЦ будет увеличиваться. Но в то же время, по словам Татьяны Ключинской, снизившиеся арендные ставки открыли «окно возможностей» для новичков, и в прошлом году на российский рынок вышли новые международные торговые марки. Появился гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, бренды River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo и др. Среди новых демократичных марок – жесткий дискаунтер Koodza, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары – лидеры продаж в магазинах Decathlon, City Format оператора Castorama, магазины «Радуга» французского оператора «Ашан», представляющие товары «топовой» демократичной ценовой категории в формате супермаркета.
В ближайшее время на российский рынок планируют выйти универмаги Debenhams и Harvey Nichols, английская сеть супермаркетов Sainsbury’s, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть обувных магазинов демократичного сегмента Payless Shoes. – Региональные сети активно занимают освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш» и «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра», – перечисляет Ключинская. – В свою очередь, некоторые столичные арендаторы вновь готовы рассматривать помещения в региональных ТЦ. И, несмотря на то что ситуация в регионах пока еще остается сложной, видно, что сегмент торговой недвижимости там постепенно отогревается.
Рынок двинулся
Уже к концу 2009 года собственники успешных торговых центров перестали предоставлять скидки арендаторам. Конечно, это пока не повсеместная практика, и в не- которых ТЦ арендаторы все еще могут рассчитывать на снижение арендной платы, но факт налицо. – Мы видим, что рынок оживился, увеличилась активность торговых операторов: оправившись от шока зимы 2008-2009, переформатировав свой бизнес, они уже готовы к новому расширению своих сетей, – говорит Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. – Кроме того, многие ритейлеры поняли, что ставки падать дальше не будут, и спешат арендовать помещения по текущей стоимости.
По данным Алексея Могилы из Penny Lane Realty, ставки для «якорей» находятся сегодня в диапазоне $110-320 за м2 в год, для торговой галереи – $500-2300 за м2 в год. При этом эксперт ожидает, что в текущем году стоимость аренды будет расти как минимум в рамках ежегодной индексации. При наличии стабильного спроса на торговые площади со стороны розничных сетей Дмитрий Бурлов ожидает увеличения среднего размера ставок в течение текущего года на 5-10%. А по прогнозам директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, рост может достичь 12% по итогам года. – Если серьезных экономических потрясений в России и в мире не произойдет, то ставки перестанут падать, а в наиболее успешных проектах продолжится их поступательный рост, – согласен управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. – Но нужно помнить, что уровень арендной платы определяется соотношением спроса и предложения. В Москве и региональных городах сегодня на рынок постепенно выходят проекты, заявленные в период «бума» и успевшие до наступления кризиса выйти на существенный уровень строительной готовности. А экспансия торговых операторов все еще невысока, и экономическое положение населения еще не восстановилось. Поэтому из-за избытка предложения интенсивного и быстрого роста ставок аренды не произойдет. Новому витку может способствовать только то, что в прошлом году не было заявлено новых крупных проектов и по мере выхода из кризиса может возникнуть уже дефицит качественного предложения. Но произойдет это не раньше чем через 1,5-2 года.
Как сообщили в пресс-службе «DVI Холдинга», объем строящихся площадей сократился за прошлый год на 20%. Однако, по мнению Татьяны Ключинской, уровень арендных ставок будет увеличиваться, даже несмотря на то, что много проектов было введено в 2009 году и планируется к вводу в 2010 году. Докризисные показатели, скорее всего, не будут достигнуты, но рост, по ее мнению, может составить в среднем 15-20%.
Встали на процент
Одной из особенностей прошлого года можно назвать массовый переход к комбинированной арендной плате, при которой фиксируется базовая ставка и прописывается определенный процент с оборота. – В этом случае торговый оператор и владелец ТЦ делят риски поровну, – поясняет Андрей Панфилов из компании RRG. – Конечно, крупным ритейлерам – якорям, генерирующим поток посетителей, проще было добиться для себя этой схемы. Арендаторы галереи по-прежнему вынуждены платить фиксированные ставки.
О полном переходе на процент с оборота сегодня, по словам Панфилова, заявлено только в ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» – новом крупном объекте. Но это скорее маркетинговый шаг, нежели экономический, считает эксперт. Проблема с наполняемостью площадей в торговом сегменте все еще существует. Величина «процента от оборота» зависит от специализации арендаторов. Для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов сегодня характерны 3-8%, для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3-6%, для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10- 16% и зависит от бренда и занимаемой площади. При этом «процент от оборота», по словам Алексея Могилы, в Москве и регионах почти не отличается. Хотя в регионах, по данным пресс-службы «DVI Холдинга», эта схема взимания арендной платы больше распространена.
Диапазон ставок аренды для ТЦ Москвы
Категория арендаторов
|
% от оборота
|
Гипермаркеты (food)
|
2-3
|
Супермаркеты (food)
|
5-7
|
Бытовая техника и электроника
|
4-6
|
Гипермаркеты (DIY)
|
4-6
|
Магазины одежды (нижний, средний ценовой сегмент)
|
8-12
|
Спортивные товары
|
10
|
Кинотеатры
|
7-10
|
Боулинг
|
7-10
|
Операторы фуд-корта
|
10-12
|
12 Салоны сотовой связи
|
До 20
|
Ювелирные салоны
|
До 20
|
Источник: GVA Sawyer, 2009 г.
Татьяна Ключинская сообщила, что если ранее при схеме «минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота» фиксированная часть была крайне низкой, то в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация составляет от 3% до 5%. – Сегодня базовая ставка на российском рынке обычно составляет около $130-160, – делится данными Юрий Тараненко из компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». За последнее время появились и разные варианты начисления процентной арендной платы.
– Операторы магазинов, представляющих ассортимент с ярко выраженным сезонным характером, предлагают рассчитывать оборот каждый месяц, реже поквартально, но в конце года корректировать сумму, подлежащую оплате, в соответствии с общей суммой товарооборота арендатора за год, – рассказывает Евгения Махова. Когда рынок растет и арендодатель действительно может контролировать финансовые показатели оператора, процент с оборота может оказаться выше фиксированной ставки. Главное, суметь отследить денежные потоки ритейлеров.
А это, по словам Ключинской, арендодатели только учатся делать: – Некоторые организуют выборочную проверку, и если арендатор хотя бы раз представил неверные цифры, то он мгновенно переводится на фиксированную арендную ставку. Помимо этого, активно практикуется контроль Z-отчетов арендаторов. Можно оснастить всех арендаторов комплекса специальными счетчиками, которые позволяют отслеживать денежный поток. Но обычно ритейлеры не хотят показывать девелоперам свою кухню. И на российском рынке такой вариант скорее исключение, чем правило. Для Европы «процент с оборота» – традиционная практика, но не думаю, что эта схема повсеместно приживется и в России. Переход на нее у нас был вызван не потребностями рынка, а скорее кризисной ситуацией. – Будущее арендной схемы с использованием процента с оборота зависит в целом от положения дел в ритейле. Если дела у операторов будут улучшаться, то процент с оборота будет встречаться реже, – отметили в пресс-службе «DVI Холдинга».
Диапазон ставок аренды для ТЦ Москвы
Формат
|
Средняя площадь, м2
|
Средний диапазон ставок аренды, у. е.* за м2 в год (Triple net)
|
Якорные арендаторы
|
Гипермаркет продуктов питания
|
5-10 тыс.
|
100-120
|
Гипермаркет DIY
|
8-15 тыс.
|
110-140
|
Супермаркет продуктов питания
|
1000-2500
|
300-400
|
Супермаркет электроники и бытовой техники
|
2000-5000
|
350-500
|
Универмаг одежды
|
2000-5000
|
200-500
|
Развлекательный центр, кинотеатр
|
1500-6000
|
120-150
|
Неякорные арендаторы
|
Оператор зоны food court
|
80-150
|
700-1000
|
Оператор торговой галереи
|
400-1500
|
480-1500
|
Оператор торговой галереи
|
150-250
|
900-1200
|
Оператор торговой галереи
|
80-120
|
1200-2000
|
Оператор торговой галереи
|
40-80
|
2000-3000
|
Оператор торговой галереи
|
10-30
|
2500-4500
|
Источник: GVA Sawyer, 2009 г.
* В связи с нестабильностью валютных курсов наиболее часто используемая на рынке мера стоимости – условная единица (у. е.) – в среднем устанавливается равной 28-32 руб.
Больше вакансий
Чтобы оценить успешность объекта сегодня, нужно ориентироваться на процент свободных площадей в ТЦ, считают эксперты. При высоких ставках и высокой доле свободных площадей торговый центр будет терять своих арендаторов и в результате – покупателей. Также можно анализировать посещаемость торгового центра. Но в большинстве случаев эта информация, к сожалению, закрыта, и оценить такой показатель можно только косвенно.
По словам Владислава Фадеева, ведущего эксперта-аналитика по коммерческой недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer, в Санкт-Петербурге уровень вакантных площадей составляет сегодня порядка 9-11%. В Москве, согласно отчету Colliers International, к середине прошлого года он достиг своего исторического максимума – 15%. Осенью вместе с общим оживлением на рынке и увеличением спроса на торговые площади показатель стал восстанавливаться и на начало декабря составил около 5-7%. В регионах ситуация складывалась несколько хуже, но также постепенно улучшалась. Если раньше доля вакантных площадей в городах России оценивалась на уровне 25%, то сейчас она находится в районе 15%.
– В прошлом году большинство новых торговых центров были открыты с высокой долей свободных площадей или поэтапно, – вспоминает Олеся Черданцева. – Торговый центр «Джем Молл» в Иркутске открылся на 75% пустым, в Ростове-на-Дону запущена только первая очередь ТРЦ «Мега-Маг», развлекательный центр и рестораны станут доступны посетителям позже, в новороссийском ТЦ «Красная Площадь» заработали первые три этажа из пяти, развлекательная часть также откроется только через некоторое время. «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» в Москве были запущены с долей занятых площадей около 40% и 60% соответственно. – Летом прошлого года на рынке появились интересные для торговых операторов помещения от 500 м2, которые освободились после закрытия игорных заведений, в частности, прайм-площади в столичном торговом центре «Атриум». Большая часть из них до сих пор свободна, – сообщает Денис Соколов (Cushman & Wakefield).
Елена Просветова из компании GVA Sawyer считает, что количество вакантных помещений в ближайшее время может увеличиться. Это произойдет за счет вывода на рынок нескольких крупных объектов, которые были перенесены с прошлых лет. С большой долей вероятности они также будут заполненными не полностью. Но с другой стороны, постепенное восстановление экономики и активности розничных операторов будет сдерживать показатель доли свободных площадей от дальнейшего роста, считает Олеся Черданцева. Уровень вакантности по итогам года, по ее мнению, составит 13%.
Новые квадратные метры
Всего по итогам 2009 года в Москве было введено 920 тыс. м2 общей площади (GLA 480 тыс. м2). Этот объем был в основной массе обеспечен объектами площадью более 100 тыс. м2 («Метрополис» по адресу Ленинградское ш., 16; «Филион» на Багратионовском пр., 5; «Золотой Вавилон Ростокино» на проспекте Мира, 211; «Город» на ш. Энтузиастов, 12/2).
– Проекты «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» прошли «точку невозврата» еще до наступления кризиса – приостановка их строительства была бы экономически невыгодной для девелоперов, – говорит Дмитрий Бурлов. Таким образом, на конец 2009 года общая площадь качественной торговой недвижимости Москвы, по данным компании Blackwood, приблизилась к 5 млн м2, из них торговая – около 2,6 млн м2. Обеспеченность населения профессиональной торговой недвижимостью в городе составила 248 м2 на 1000 человек.
– Интересно, что доля реально введенных объектов от общего количества заявленных в прошлом году была выше, чем в 2008 году. Если в позапрошлом году она составила немногим более трети, то на конец 2009 года показатель приблизился к 60%, – отмечает Дэвид О’Хара.
На региональных рынках прирост предложения, согласно данным Blackwood, составил более 600 тыс. м2 общей и около 400 тыс. м2 арендопригодной площади. По заявлениям участников рынка, в текущем году к вводу в эксплуатацию готовится еще 750 тыс. м2 в Москве и порядка 1,6 млн м2 в регионах.
– Ввод только двух запланированных к открытию в текущем году торговых центров – Vegas и Mall of Russia – составит уже 31,8% от общего заявленного объема ввода на 2010 год, – подсчитывает Юрий Тараненко. – В целом анонсы девелоперов по срокам стали более осторожными, поэтому в 2010 году процент ввода торговых объектов, вероятно, будет даже выше прошлогоднего.
Однако прогнозы Алексея Могилы из компании Penny Lane Realty не такие оптимистичные. Из 1,6 млн ранее заявленных м2 общей площади, по мнению эксперта, с большой долей вероятности будет реализована лишь половина. Открытие остальных объектов, скорее всего, будет перенесено на 2011-2012 гг.
– На год или два может быть отложено открытие около 16% торговых площадей, ввод которых изначально был запланирован в этом году в Москве, и 26% – в регионах, – допускает Олеся Черданцева. – Причиной может стать слабый интерес со стороны ритейлеров к конкретным проектам из-за их относительно низкого качества или невыгодного местоположения.
– В среднесрочной перспективе ежегодное предложение новых торговых площадей составит 300- 400 тыс. м2, – прогнозирует Дмитрий Бурлов. – Этого будет достаточно для удовлетворения потребностей ритейлеров.
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => Летом прошлого года арендные ставки достигли своего «дна», и уже осенью на рынке торговой недвижимости наметилось не которое оживление. Девелоперы постепенно перестают предоставлять ритейлерам скидки. И, согласно прогнозам экспертов, уже по итогам этого года рост арендных ставок может достичь до 20%.
[~PREVIEW_TEXT] => Летом прошлого года арендные ставки достигли своего «дна», и уже осенью на рынке торговой недвижимости наметилось не которое оживление. Девелоперы постепенно перестают предоставлять ритейлерам скидки. И, согласно прогнозам экспертов, уже по итогам этого года рост арендных ставок может достичь до 20%.
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[PREVIEW_PICTURE] => Array
(
[ID] => 2735
[TIMESTAMP_X] => 27.11.2018 14:22:16
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 600
[WIDTH] => 977
[FILE_SIZE] => 185607
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/fdb
[FILE_NAME] => fdb62d2764a7d0aab563d2205e87eb69.jpg
[ORIGINAL_NAME] => 237.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => 247227aca1f5b37ce1571ce964f29e44
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/fdb/fdb62d2764a7d0aab563d2205e87eb69.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/fdb/fdb62d2764a7d0aab563d2205e87eb69.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/fdb/fdb62d2764a7d0aab563d2205e87eb69.jpg
[ALT] => Упал, отжался
[TITLE] => Упал, отжался
)
[~PREVIEW_PICTURE] => 2735
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => upal-otzhalsya
[~CODE] => upal-otzhalsya
[EXTERNAL_ID] => 4672
[~EXTERNAL_ID] => 4672
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[EDIT_LINK] =>
[DELETE_LINK] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[FIELDS] => Array
(
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
[SECTION_PAGE_TITLE] => Упал, отжался
[ELEMENT_PAGE_TITLE] => Упал, отжался
[ELEMENT_META_DESCRIPTION] => Летом прошлого года арендные ставки достигли своего «дна», и уже осенью на рынке торговой недвижимости наметилось не которое оживление. Девелоперы постепенно перестают предоставлять ритейлерам скидки. И, согласно прогнозам экспертов, уже по итогам этого года рост арендных ставок может достичь до 20%.
[ELEMENT_PREVIEW_PICTURE_FILE_ALT] => Упал, отжался
[SECTION_META_TITLE] => Тренды розничной торговли 2020 | Журнал «Мое дело. Магазин»
[SECTION_META_DESCRIPTION] => Тренды рынка розничной торговли для профессионалов розничной торговли и сегмента FMCG.
[ELEMENT_META_TITLE] => Упал, отжался | Журнал «Мое дело. Магазин»
)
)
[4] => Array
(
[ID] => 4453
[~ID] => 4453
[IBLOCK_ID] => 8
[~IBLOCK_ID] => 8
[IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[~IBLOCK_SECTION_ID] => 12
[NAME] => Унесенные метры
[~NAME] => Унесенные метры
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[~ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[~ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:33:58
[~TIMESTAMP_X] => 09.11.2018 01:33:58
[DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/unesennye-metry/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /trendy/unesennye-metry/
[LIST_PAGE_URL] => /
[~LIST_PAGE_URL] => /
[DETAIL_TEXT] =>
В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.
Автор: Юлия Пильникова.
Без открытий
Задержки и перенесение запусков ТЦ в 2008 г. затронули подавляющее большинство девелоперов в России. По данным компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году не открылось порядка 60?% заявленных торговых объектов: большую часть (около 50?%) перенесли на текущий год, остальные заморозили.
– По итогам 2008 г. построено около 1 млн м2 качественной торговой недвижимости. Вместе с тем завершение строительства около 1,5 млн м2 перенесено с 2008 на 2009 г. Они прибавятся к изначально запланированным на 2009 г. 945 тыс. м2 площадей для торговли, – сообщает Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle.
Консультанты компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» сообщили, что в Москве план по запуску ТЦ по итогам 2008 г. выполнен лишь на 40?%, а без учета открывшихся в самом конце декабря ТЦ «Тройка» и «Рио Гранд» составил бы всего около 20?%. Наиболее крупные из «задержанных» торговых центров – «Метрополис» (общая арендопригодная площадь (GLA) – 80 тыс. м2), Auchan на улице Вавилова (60 тыс. м2), «Шоколад» (55 тыс. м2), «Филион» (54,4 тыс. м2) и «Мегаполис» (44 тыс. м2). Совокупный показатель GLA московских проектов, сроки ввода в эксплуатацию которых перенесены на 2009 г., аналитики «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» обозначили на уровне 450 тыс. м2.
В Санкт-Петербурге схожая ситуация. По оценкам GVA Sawyer, в Северной столице по итогам прошлого года реализовано лишь 40?% запланированных площадей. Для сравнения: в 2007 г. этот показатель составил порядка 80-85?%.
Из заявленных в 2007-2008 гг. ТЦ в Краснодаре перенесено на неопределенный срок 52?% проектов, в Новосибирске – 13?%, в Ростове-на-Дону – 9?%, в Уфе – 9?%.
В настоящее время, по словам Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, реализуются последние большие проекты с качественным составом арендаторов в регионах. В ближайшем будущем строительство и сдача в аренду таких объектов будут существенно затруднены. Ключевым негативным фактором влияния эксперт назвала отказ от планов развития крупных федеральных ритейлеров - основных якорных арендаторов региональных ТЦ.
– Розничные операторы продолжат развиваться в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, – считает Ключинская. – Не исключаю, что некоторая часть больших региональных комплексов в будущем вовсе не сможет найти арендаторов.
По мнению президента «DVI Холдинга» Вячеслава Каминского, сильнее всего снизятся темпы ввода ТК в тех городах, в которых велика доля крупных промышленных градообразующих предприятий металлургического и машиностроительного сектора. Например, в Липецке, где огромное количество людей работает на Новолипецком металлургическом комбинате, компания планировала запустить ТРК в 2011 г. Теперь «DVI Холдинг» пересматривает сроки открытия липецкого объекта и планирует заняться им в последнюю очередь.
Также сильно пострадают регионы восточнее Тюменской области. Не у всех ритейлеров до этих регионов «дотянется» логистика, отметил эксперт компании S. A. Ricci Илья Шуравин.
Что касается городов так называемого второго и третьего эшелонов (с населением меньше 500 тыс. человек), то большинство девелоперов отложили все запланированные в них проекты.
- В 2007?м – начале 2008 г. стратегии многих компаний предусматривали выход в?развития города с численностью населения до 500 тыс. чел. Наша компания даже работала над проектами ТЦ в городах с населением менее 100 тыс. человек, – комментирует Андрей Васюткин, руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости, департамент консалтинга компании GVA Sawyer. – Предполагалось, что они откроются в 2010?м – начале 2011 г. Сейчас выход в подобные города перенесен минимум на пару лет.
Прошлогодники
Срок задержки открытия ТЦ тем больше, часть проектов, которые к?чем меньше строительная готовность объекта.– Большая концу 2008 г. были завершены не более чем на 50?%, до сих пор остаются замороженными, – уточняет Илья Шуравин. – И финансировать их не будут до момента снижения кредитных ставок.Комплексы, строительство которых находится на финальных стадиях в текущем году, скорее всего, откроются. Но в целом доля новых LaSalle, составит?запусков, по прогнозам Максима Карбасникофф из Jones Lang, составит не более 70?% от заявленных объемов (до 1,8 млн м2).
– Если говорить про торговые объекты, запланированные к вводу в 2009 г. в Москве, то лишь на малой части из них в настоящий момент ведутся какие?либо строительные работы, – признает Евгений Ковров, руководитель отдела исследований компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». – Мы предполагаем, что в 2009 г. в Москве в эксплуатацию будет введено около 250 тыс. м2 арендуемой площади. При этом подавляющую часть этого показателя составят «прошлогодние» ТЦ.
По словам Ильи Шуравина, остановка региональных программ развития крупных розничных операторов ставит под вопрос появление мега-моллов площадью от 100 м2: в первые годы после кризиса даже в городах-миллионниках такие проекты окажутся невостребованными.
- Можно ожидать появления ТЦ размером максимум 40 тыс. м2. На большую площадь будет невозможно найти арендаторов, – дополняет Татьяна Ключинская.
Мультимиксы
До наступления кризисной ситуации снизить риски, связанные с заполняемостью ТЦ, арендаторам помогало строительство многофункциональных комплексов, включающих жилье, офисы и торговый центр. Для таких объектов было проще найти арендаторов, и за счет разного жизненного цикла они позволяли владельцам выровнять доход. Но в кризис эти преимущества мультимиксов потеряли актуальность.
- Сегодня трудности испытывают все сегменты недвижимости, и я считаю, что мультимиксы могут быть успешно реализованы только в Москве, – говорит Ключинская.
Максим Карбасникофф также отмечает, что если раньше получить финансирование на строительство объекта с более сложной концепцией было нелегко, то сейчас просто нереально.
Чтобы объект был действительно успешным, необходимо глубоко проработать его концепцию и правильно сочетать функции, представленные в нем. Например, при совмещении гостиницы и офисного центра Андрей Васюткин рекомендует сделать два разных входа в здание (это исключит пересечение потоков посетителей), уделить большое внимание зонированию и шумоизоляции помещений. Такие же нюансы возникают при совмещении других сегментов недвижимости. Например, жилья и торговли.
Брак по уступкам
Причина задержки открытия уже построенных объектов, по мнению Татьяны Ключинской, заключается в том, что многие арендаторы, пользуясь моментом, пытаются выторговать более интересные коммерческие условия участия в объекте. В том числе стремятся перейти с фиксированной арендной ставки на небольшую базовую плату плюс процент с оборота.
- При?подобной схеме происходит разделение рисков между ритейлером и девелопером, – поясняет Марина Малахатько, коммерческий директор «DVI Холдинга». – В сегодняшних условиях, конечно же, эта схема менее привлекательна для девелоперов, т. к. при ней арендный сбор будет заведомо ниже.Помимо прочего, девелопер не может абсолютно точно проверить, занижает арендатор данные об обороте или нет. Именно поэтому, по словам Андрея Васюткина, такой алгоритм работы раньше был возможен только с иностранными компаниями, которые практикуют «белые» схемы.
Но некоторые девелоперы в силу обстоятельств все?таки изменили свой подход к ценообразованию. В первую очередь это те компании, которые не связаны жесткими обязательствами перед кредиторами. Ведь банки без восторга принимают в качестве гарантии виртуальный арендный доход в виде процента от оборота. И на уступки девелоперы идут преимущественно якорным которых открытие и работа ТК?арендаторам, без Доля «якорей», которым уступили, невозможны.– по моим данным, высока – не менее 50?%, – говорит Андрей Васюткин.Хотя встречаются арендаторы и из «мелкой нарезки», которым удается убедить девелоперов в эффективности схемы «fix + процент с оборота». В большинстве случаев это ритейлеры из регионов, говорит Ключинская.
Однако без потерь не обошлось. Андрей Васюткин рассказал, что из?за жесткой политики управляющей компании, не идущей на уступки по отношению к арендаторам, в конце февраля этого года краснодарский ТРЦ «Галерея» (открылся в третьем квартале 2008 г.) покинуло девять арендаторов. В их числе магазины «Монарх», «Сундуков», «Вальтера», все Помимо уже съехавших объекты «Модной компании».– компаний, – говорит?из ТРЦ планирует уйти еще ряд эксперт. – Но решиться на этот шаг очень сложно: затраты на маркетинг, оформление и раскрутку магазина внутри ТРЦ существенные – от 2 до 9 млн руб., и терять эти средства не хочется.
И еще бонусы
Девелоперы используют целый ряд уступок, чтобы привлечь или удержать арендатора на своей торговой площади. Это дисконтирование арендных ставок в первый год работы торгового комплекса, арендные каникулы на срок ремонта, сниженные цены на маркетинговые мероприятия. компенсацию?Арендодатели готовы также обсуждать частичную или полную Раньше затрат на отделку помещения, которое займет арендатор.– возмещение затрат на ремонт было редчайшим исключением, – вспоминает Вячеслав Каминский. – Поэтому для ритейлеров, которые не остановили развитие, сейчас очень удачное время. Если арендатору удается договориться о передаче ему помещения готовым ко въезду, то его экономия может равняться сумме годовой арендной платы.
По оценкам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в зависимости от типа бонуса арендатор получает возможность сэкономить до 15–20?%. По данным Максима Карбасникофф, в работы ТЦ эта цифра может?течение первого года Безусловно, здесь вопрос сильно достигать 50?%.– зависит от характеристик самого объекта и известности марки. Из существующих примеров наиболее известен бонус для якорных арендаторов ТРК «Феличита» – бесплатная аренда с оплатой только коммунальных платежей, – говорит Андрей Васюткин из компании GVA Sawyer.Татьяна Ключинская сообщила, что в Москве разного рода бонусы не сильно распространены и эти утверждения справедливы В скорее для регионов.–?столице развивается большее количество розничных операторов одного профиля, чем в регионах, вероятность найти альтернативного арендатора выше, поэтому здесь и на уступки приходится идти меньше, – объясняет эксперт.
Имидж – все
Если у девелопера в активе уже есть несколько торговых объектов под единым брендом, это также помогает решить задачу заполняемости ТРЦ. Сетевая структура не только дает экономию на рекламе для повышения узнаваемости бренда ТЦ среди конечных покупателей, но и повышает доверие к объекту со стороны арендаторов. Конечно, при условии, что уже существующие объекты работают успешно.
- Арендатор при выборе торгового центра обращает внимание на историю проектов девелопера: здесь как раз и возникают такие моменты, как успешность ТЦ, качество предоставления тех или иных услуг, бизнес-отношения между арендатором и арендодателем, – рассказывает Анастасия Довченко, руководитель проектов компании Art Properties.
- Самый яркий пример успешного сетевого бренда - ТК «Мега», - комментирует Татьяна Ключинская. Во?всех регионах площади в этих комплексах сдаются успешно. Обычно эти комплексы имеют децентрализованное расположение, но для арендаторов это не столь принципиально, определяющее значение здесь имеет бренд торгового центра.
Однако Евгений Ковров предостерегает, что наряду с плюсами сетевого бренда существует ряд проблемных зон. В частности, в разных городах потребности покупателей могут отличаться, это зависит и от развития конкуренции в городе, и от привычек потребления, и от множества других факторов, а бренд и концепция торгового объекта стандартны и не меняются от города к городу.
Приятно быть опущенным?
Обычно торговые центры открываются при работе более 70?% арендаторов, отмечает Константин Ковалев из компании Blackwood. Учитывая нынешнюю ситуацию, несмотря на все возможные бонусы, некоторым девелоперам приходится открывать ТЦ, не достигнув даже этого показателя, чтобы не лишаться хоть какого?то финансового потока по проекту. По словам Ильи Шуравина, каждый перенос открытия наносит удар по бизнес-плану уже готовых к открытию арендаторов. Например, некоторые магазины привязаны к сезонности и должны корректировать как минимум раз в полгода ассортиментную матрицу, и в таких случаях перенос открытия с конца года на весну приводит к серьезным убыткам.
Чтобы снизить негативный эффект, Анастасия Довченко допускает перенесение операторов на нижние этажи и «консервацию» верхних этажей до лучших времен или использование их для других целей (выставки, офисы). В торговой зоне не возникнет ощущения пустоты, когда помещения завешены баннерами. И девелопер имеет возможность заполнять комплекс в зависимости от изменения спроса и ситуации на рынке.
Арендаторы, которым предложено опуститься на нижние этажи с сохранением условий арендной платы, как правило, соглашаются на такие предложения с удовольствием – ведь посещаемость нижних уровней всегда выше.
В таком случае девелопер рискует нарушить концепцию торгового объекта, отмечает Марина Малахатько из «DVI Холдинга». Теряется четкая зависимость и влияние соседей друг на друга – эффект синергии. Возникает упущенная выгода от простоя верхних этажей. А впоследствии будет сложно рассадить арендаторов согласно первоначальной концепции и придется компенсировать переезжающим магазинам затраты на отделочные работы.
[~DETAIL_TEXT] =>
В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.
Автор: Юлия Пильникова.
Без открытий
Задержки и перенесение запусков ТЦ в 2008 г. затронули подавляющее большинство девелоперов в России. По данным компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году не открылось порядка 60?% заявленных торговых объектов: большую часть (около 50?%) перенесли на текущий год, остальные заморозили.
– По итогам 2008 г. построено около 1 млн м2 качественной торговой недвижимости. Вместе с тем завершение строительства около 1,5 млн м2 перенесено с 2008 на 2009 г. Они прибавятся к изначально запланированным на 2009 г. 945 тыс. м2 площадей для торговли, – сообщает Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle.
Консультанты компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» сообщили, что в Москве план по запуску ТЦ по итогам 2008 г. выполнен лишь на 40?%, а без учета открывшихся в самом конце декабря ТЦ «Тройка» и «Рио Гранд» составил бы всего около 20?%. Наиболее крупные из «задержанных» торговых центров – «Метрополис» (общая арендопригодная площадь (GLA) – 80 тыс. м2), Auchan на улице Вавилова (60 тыс. м2), «Шоколад» (55 тыс. м2), «Филион» (54,4 тыс. м2) и «Мегаполис» (44 тыс. м2). Совокупный показатель GLA московских проектов, сроки ввода в эксплуатацию которых перенесены на 2009 г., аналитики «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» обозначили на уровне 450 тыс. м2.
В Санкт-Петербурге схожая ситуация. По оценкам GVA Sawyer, в Северной столице по итогам прошлого года реализовано лишь 40?% запланированных площадей. Для сравнения: в 2007 г. этот показатель составил порядка 80-85?%.
Из заявленных в 2007-2008 гг. ТЦ в Краснодаре перенесено на неопределенный срок 52?% проектов, в Новосибирске – 13?%, в Ростове-на-Дону – 9?%, в Уфе – 9?%.
В настоящее время, по словам Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, реализуются последние большие проекты с качественным составом арендаторов в регионах. В ближайшем будущем строительство и сдача в аренду таких объектов будут существенно затруднены. Ключевым негативным фактором влияния эксперт назвала отказ от планов развития крупных федеральных ритейлеров - основных якорных арендаторов региональных ТЦ.
– Розничные операторы продолжат развиваться в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, – считает Ключинская. – Не исключаю, что некоторая часть больших региональных комплексов в будущем вовсе не сможет найти арендаторов.
По мнению президента «DVI Холдинга» Вячеслава Каминского, сильнее всего снизятся темпы ввода ТК в тех городах, в которых велика доля крупных промышленных градообразующих предприятий металлургического и машиностроительного сектора. Например, в Липецке, где огромное количество людей работает на Новолипецком металлургическом комбинате, компания планировала запустить ТРК в 2011 г. Теперь «DVI Холдинг» пересматривает сроки открытия липецкого объекта и планирует заняться им в последнюю очередь.
Также сильно пострадают регионы восточнее Тюменской области. Не у всех ритейлеров до этих регионов «дотянется» логистика, отметил эксперт компании S. A. Ricci Илья Шуравин.
Что касается городов так называемого второго и третьего эшелонов (с населением меньше 500 тыс. человек), то большинство девелоперов отложили все запланированные в них проекты.
- В 2007?м – начале 2008 г. стратегии многих компаний предусматривали выход в?развития города с численностью населения до 500 тыс. чел. Наша компания даже работала над проектами ТЦ в городах с населением менее 100 тыс. человек, – комментирует Андрей Васюткин, руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости, департамент консалтинга компании GVA Sawyer. – Предполагалось, что они откроются в 2010?м – начале 2011 г. Сейчас выход в подобные города перенесен минимум на пару лет.
Прошлогодники
Срок задержки открытия ТЦ тем больше, часть проектов, которые к?чем меньше строительная готовность объекта.– Большая концу 2008 г. были завершены не более чем на 50?%, до сих пор остаются замороженными, – уточняет Илья Шуравин. – И финансировать их не будут до момента снижения кредитных ставок.Комплексы, строительство которых находится на финальных стадиях в текущем году, скорее всего, откроются. Но в целом доля новых LaSalle, составит?запусков, по прогнозам Максима Карбасникофф из Jones Lang, составит не более 70?% от заявленных объемов (до 1,8 млн м2).
– Если говорить про торговые объекты, запланированные к вводу в 2009 г. в Москве, то лишь на малой части из них в настоящий момент ведутся какие?либо строительные работы, – признает Евгений Ковров, руководитель отдела исследований компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». – Мы предполагаем, что в 2009 г. в Москве в эксплуатацию будет введено около 250 тыс. м2 арендуемой площади. При этом подавляющую часть этого показателя составят «прошлогодние» ТЦ.
По словам Ильи Шуравина, остановка региональных программ развития крупных розничных операторов ставит под вопрос появление мега-моллов площадью от 100 м2: в первые годы после кризиса даже в городах-миллионниках такие проекты окажутся невостребованными.
- Можно ожидать появления ТЦ размером максимум 40 тыс. м2. На большую площадь будет невозможно найти арендаторов, – дополняет Татьяна Ключинская.
Мультимиксы
До наступления кризисной ситуации снизить риски, связанные с заполняемостью ТЦ, арендаторам помогало строительство многофункциональных комплексов, включающих жилье, офисы и торговый центр. Для таких объектов было проще найти арендаторов, и за счет разного жизненного цикла они позволяли владельцам выровнять доход. Но в кризис эти преимущества мультимиксов потеряли актуальность.
- Сегодня трудности испытывают все сегменты недвижимости, и я считаю, что мультимиксы могут быть успешно реализованы только в Москве, – говорит Ключинская.
Максим Карбасникофф также отмечает, что если раньше получить финансирование на строительство объекта с более сложной концепцией было нелегко, то сейчас просто нереально.
Чтобы объект был действительно успешным, необходимо глубоко проработать его концепцию и правильно сочетать функции, представленные в нем. Например, при совмещении гостиницы и офисного центра Андрей Васюткин рекомендует сделать два разных входа в здание (это исключит пересечение потоков посетителей), уделить большое внимание зонированию и шумоизоляции помещений. Такие же нюансы возникают при совмещении других сегментов недвижимости. Например, жилья и торговли.
Брак по уступкам
Причина задержки открытия уже построенных объектов, по мнению Татьяны Ключинской, заключается в том, что многие арендаторы, пользуясь моментом, пытаются выторговать более интересные коммерческие условия участия в объекте. В том числе стремятся перейти с фиксированной арендной ставки на небольшую базовую плату плюс процент с оборота.
- При?подобной схеме происходит разделение рисков между ритейлером и девелопером, – поясняет Марина Малахатько, коммерческий директор «DVI Холдинга». – В сегодняшних условиях, конечно же, эта схема менее привлекательна для девелоперов, т. к. при ней арендный сбор будет заведомо ниже.Помимо прочего, девелопер не может абсолютно точно проверить, занижает арендатор данные об обороте или нет. Именно поэтому, по словам Андрея Васюткина, такой алгоритм работы раньше был возможен только с иностранными компаниями, которые практикуют «белые» схемы.
Но некоторые девелоперы в силу обстоятельств все?таки изменили свой подход к ценообразованию. В первую очередь это те компании, которые не связаны жесткими обязательствами перед кредиторами. Ведь банки без восторга принимают в качестве гарантии виртуальный арендный доход в виде процента от оборота. И на уступки девелоперы идут преимущественно якорным которых открытие и работа ТК?арендаторам, без Доля «якорей», которым уступили, невозможны.– по моим данным, высока – не менее 50?%, – говорит Андрей Васюткин.Хотя встречаются арендаторы и из «мелкой нарезки», которым удается убедить девелоперов в эффективности схемы «fix + процент с оборота». В большинстве случаев это ритейлеры из регионов, говорит Ключинская.
Однако без потерь не обошлось. Андрей Васюткин рассказал, что из?за жесткой политики управляющей компании, не идущей на уступки по отношению к арендаторам, в конце февраля этого года краснодарский ТРЦ «Галерея» (открылся в третьем квартале 2008 г.) покинуло девять арендаторов. В их числе магазины «Монарх», «Сундуков», «Вальтера», все Помимо уже съехавших объекты «Модной компании».– компаний, – говорит?из ТРЦ планирует уйти еще ряд эксперт. – Но решиться на этот шаг очень сложно: затраты на маркетинг, оформление и раскрутку магазина внутри ТРЦ существенные – от 2 до 9 млн руб., и терять эти средства не хочется.
И еще бонусы
Девелоперы используют целый ряд уступок, чтобы привлечь или удержать арендатора на своей торговой площади. Это дисконтирование арендных ставок в первый год работы торгового комплекса, арендные каникулы на срок ремонта, сниженные цены на маркетинговые мероприятия. компенсацию?Арендодатели готовы также обсуждать частичную или полную Раньше затрат на отделку помещения, которое займет арендатор.– возмещение затрат на ремонт было редчайшим исключением, – вспоминает Вячеслав Каминский. – Поэтому для ритейлеров, которые не остановили развитие, сейчас очень удачное время. Если арендатору удается договориться о передаче ему помещения готовым ко въезду, то его экономия может равняться сумме годовой арендной платы.
По оценкам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в зависимости от типа бонуса арендатор получает возможность сэкономить до 15–20?%. По данным Максима Карбасникофф, в работы ТЦ эта цифра может?течение первого года Безусловно, здесь вопрос сильно достигать 50?%.– зависит от характеристик самого объекта и известности марки. Из существующих примеров наиболее известен бонус для якорных арендаторов ТРК «Феличита» – бесплатная аренда с оплатой только коммунальных платежей, – говорит Андрей Васюткин из компании GVA Sawyer.Татьяна Ключинская сообщила, что в Москве разного рода бонусы не сильно распространены и эти утверждения справедливы В скорее для регионов.–?столице развивается большее количество розничных операторов одного профиля, чем в регионах, вероятность найти альтернативного арендатора выше, поэтому здесь и на уступки приходится идти меньше, – объясняет эксперт.
Имидж – все
Если у девелопера в активе уже есть несколько торговых объектов под единым брендом, это также помогает решить задачу заполняемости ТРЦ. Сетевая структура не только дает экономию на рекламе для повышения узнаваемости бренда ТЦ среди конечных покупателей, но и повышает доверие к объекту со стороны арендаторов. Конечно, при условии, что уже существующие объекты работают успешно.
- Арендатор при выборе торгового центра обращает внимание на историю проектов девелопера: здесь как раз и возникают такие моменты, как успешность ТЦ, качество предоставления тех или иных услуг, бизнес-отношения между арендатором и арендодателем, – рассказывает Анастасия Довченко, руководитель проектов компании Art Properties.
- Самый яркий пример успешного сетевого бренда - ТК «Мега», - комментирует Татьяна Ключинская. Во?всех регионах площади в этих комплексах сдаются успешно. Обычно эти комплексы имеют децентрализованное расположение, но для арендаторов это не столь принципиально, определяющее значение здесь имеет бренд торгового центра.
Однако Евгений Ковров предостерегает, что наряду с плюсами сетевого бренда существует ряд проблемных зон. В частности, в разных городах потребности покупателей могут отличаться, это зависит и от развития конкуренции в городе, и от привычек потребления, и от множества других факторов, а бренд и концепция торгового объекта стандартны и не меняются от города к городу.
Приятно быть опущенным?
Обычно торговые центры открываются при работе более 70?% арендаторов, отмечает Константин Ковалев из компании Blackwood. Учитывая нынешнюю ситуацию, несмотря на все возможные бонусы, некоторым девелоперам приходится открывать ТЦ, не достигнув даже этого показателя, чтобы не лишаться хоть какого?то финансового потока по проекту. По словам Ильи Шуравина, каждый перенос открытия наносит удар по бизнес-плану уже готовых к открытию арендаторов. Например, некоторые магазины привязаны к сезонности и должны корректировать как минимум раз в полгода ассортиментную матрицу, и в таких случаях перенос открытия с конца года на весну приводит к серьезным убыткам.
Чтобы снизить негативный эффект, Анастасия Довченко допускает перенесение операторов на нижние этажи и «консервацию» верхних этажей до лучших времен или использование их для других целей (выставки, офисы). В торговой зоне не возникнет ощущения пустоты, когда помещения завешены баннерами. И девелопер имеет возможность заполнять комплекс в зависимости от изменения спроса и ситуации на рынке.
Арендаторы, которым предложено опуститься на нижние этажи с сохранением условий арендной платы, как правило, соглашаются на такие предложения с удовольствием – ведь посещаемость нижних уровней всегда выше.
В таком случае девелопер рискует нарушить концепцию торгового объекта, отмечает Марина Малахатько из «DVI Холдинга». Теряется четкая зависимость и влияние соседей друг на друга – эффект синергии. Возникает упущенная выгода от простоя верхних этажей. А впоследствии будет сложно рассадить арендаторов согласно первоначальной концепции и придется компенсировать переезжающим магазинам затраты на отделочные работы.
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.
[~PREVIEW_TEXT] => В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[PREVIEW_PICTURE] => Array
(
[ID] => 2495
[TIMESTAMP_X] => 08.11.2018 04:20:02
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 533
[WIDTH] => 800
[FILE_SIZE] => 113221
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/437
[FILE_NAME] => 437e8442c3d88b010ee69ae04d238cb2.jpg
[ORIGINAL_NAME] => 206.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => dc6974eadf7bd9dae87bb0773bb6ea4a
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/437/437e8442c3d88b010ee69ae04d238cb2.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/437/437e8442c3d88b010ee69ae04d238cb2.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/437/437e8442c3d88b010ee69ae04d238cb2.jpg
[ALT] => Унесенные метры
[TITLE] => Унесенные метры
)
[~PREVIEW_PICTURE] => 2495
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => unesennye-metry
[~CODE] => unesennye-metry
[EXTERNAL_ID] => 4453
[~EXTERNAL_ID] => 4453
[IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[~IBLOCK_TYPE_ID] => rubrics
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[EDIT_LINK] =>
[DELETE_LINK] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[FIELDS] => Array
(
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
[SECTION_PAGE_TITLE] => Унесенные метры
[ELEMENT_PAGE_TITLE] => Унесенные метры
[ELEMENT_META_DESCRIPTION] => В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.
[ELEMENT_PREVIEW_PICTURE_FILE_ALT] => Унесенные метры
[SECTION_META_TITLE] => Тренды розничной торговли 2020 | Журнал «Мое дело. Магазин»
[SECTION_META_DESCRIPTION] => Тренды рынка розничной торговли для профессионалов розничной торговли и сегмента FMCG.
[ELEMENT_META_TITLE] => Унесенные метры | Журнал «Мое дело. Магазин»
)
)
)
[ELEMENTS] => Array
(
[0] => 4413
[1] => 3960
[2] => 3942
[3] => 4672
[4] => 4453
)
[NAV_STRING] =>
[NAV_CACHED_DATA] =>
[NAV_RESULT] => CIBlockResult Object
(
[result] => mysqli_result Object
(
[current_field] => 0
[field_count] => 5
[lengths] =>
[num_rows] => 5
[type] => 0
)
[arResult] => Array
(
[0] => Array
(
[ID] => 4413
[IBLOCK_ID] => 8
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[SORT] => 500
)
[1] => Array
(
[ID] => 3960
[IBLOCK_ID] => 8
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[SORT] => 500
)
[2] => Array
(
[ID] => 3942
[IBLOCK_ID] => 8
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-22 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 22.12.2010
[SORT] => 500
)
[3] => Array
(
[ID] => 4672
[IBLOCK_ID] => 8
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[SORT] => 500
)
[4] => Array
(
[ID] => 4453
[IBLOCK_ID] => 8
[ACTIVE_FROM_X] => 2010-12-15 00:00:00
[ACTIVE_FROM] => 15.12.2010
[SORT] => 500
)
)
[arReplacedAliases] =>
[arResultAdd] =>
[bNavStart] => 1
[bShowAll] =>
[NavNum] => 1
[NavPageCount] => 1
[NavPageNomer] => 1
[NavPageSize] => 20
[NavShowAll] =>
[NavRecordCount] => 5
[bFirstPrintNav] => 1
[PAGEN] => 1
[SIZEN] => 20
[SESS_SIZEN] =>
[SESS_ALL] =>
[SESS_PAGEN] =>
[add_anchor] =>
[bPostNavigation] =>
[bFromArray] =>
[bFromLimited] => 1
[nPageWindow] => 5
[nSelectedCount] => 5
[arGetNextCache] =>
[bDescPageNumbering] =>
[arUserFields] =>
[usedUserFields] =>
[SqlTraceIndex] =>
[DB] => CDatabase Object
(
[DBName] => u0488182_mdmag
[DBHost] => localhost
[DBLogin] => u0488182_mdmag
[DBPassword] => D1u4O2d1%#!
[db_Conn] => mysqli Object
(
[affected_rows] => 1
[client_info] => mysqlnd 8.2.15
[client_version] => 80215
[connect_errno] => 0
[connect_error] =>
[errno] => 0
[error] =>
[error_list] => Array
(
)
[field_count] => 3
[host_info] => Localhost via UNIX socket
[info] =>
[insert_id] => 0
[server_info] => 5.7.27-30
[server_version] => 50727
[sqlstate] => 00000
[protocol_version] => 10
[thread_id] => 14682173
[warning_count] => 0
)
[debug] =>
[DebugToFile] =>
[ShowSqlStat] =>
[db_Error] =>
[db_ErrorSQL] =>
[result] =>
[type] => MYSQL
[column_cache] => Array
(
)
[bModuleConnection] =>
[bNodeConnection] =>
[node_id] =>
[obSlave] =>
[connection:protected] => Bitrix\Main\DB\MysqliConnection Object
(
[resource:protected] => mysqli Object
(
[affected_rows] => 1
[client_info] => mysqlnd 8.2.15
[client_version] => 80215
[connect_errno] => 0
[connect_error] =>
[errno] => 0
[error] =>
[error_list] => Array
(
)
[field_count] => 3
[host_info] => Localhost via UNIX socket
[info] =>
[insert_id] => 0
[server_info] => 5.7.27-30
[server_version] => 50727
[sqlstate] => 00000
[protocol_version] => 10
[thread_id] => 14682173
[warning_count] => 0
)
[isConnected:protected] => 1
[configuration:protected] => Array
(
[className] => \Bitrix\Main\DB\MysqliConnection
[host] => localhost
[database] => u0488182_mdmag
[login] => u0488182_mdmag
[password] => D1u4O2d1%#!
[options] => 2
[include_after_connected] => /var/www/u0488182/data/www/mdmag.ru/bitrix/php_interface/after_connect_d7.php
)
[sqlHelper:protected] => Bitrix\Main\DB\MysqliSqlHelper Object
(
[connection:protected] => Bitrix\Main\DB\MysqliConnection Object
*RECURSION*
[idCache:protected] => Array
(
[main_site] => `main_site`
[LID] => `LID`
[SORT] => `SORT`
[DEF] => `DEF`
[ACTIVE] => `ACTIVE`
[NAME] => `NAME`
[DIR] => `DIR`
[LANGUAGE_ID] => `LANGUAGE_ID`
[DOC_ROOT] => `DOC_ROOT`
[DOMAIN_LIMITED] => `DOMAIN_LIMITED`
[SERVER_NAME] => `SERVER_NAME`
[SITE_NAME] => `SITE_NAME`
[EMAIL] => `EMAIL`
[CULTURE_ID] => `CULTURE_ID`
[b_lang] => `b_lang`
[main_site_domain] => `main_site_domain`
[LD_LID] => `LD_LID`
[DOMAIN] => `DOMAIN`
[LD_DOMAIN] => `LD_DOMAIN`
[b_lang_domain] => `b_lang_domain`
[main_localization_language] => `main_localization_language`
[CODE] => `CODE`
[b_language] => `b_language`
[main_localization_culture] => `main_localization_culture`
[ID] => `ID`
[FORMAT_DATE] => `FORMAT_DATE`
[FORMAT_DATETIME] => `FORMAT_DATETIME`
[FORMAT_NAME] => `FORMAT_NAME`
[WEEK_START] => `WEEK_START`
[CHARSET] => `CHARSET`
[DIRECTION] => `DIRECTION`
[SHORT_DATE_FORMAT] => `SHORT_DATE_FORMAT`
[MEDIUM_DATE_FORMAT] => `MEDIUM_DATE_FORMAT`
[LONG_DATE_FORMAT] => `LONG_DATE_FORMAT`
[FULL_DATE_FORMAT] => `FULL_DATE_FORMAT`
[DAY_MONTH_FORMAT] => `DAY_MONTH_FORMAT`
[DAY_SHORT_MONTH_FORMAT] => `DAY_SHORT_MONTH_FORMAT`
[DAY_OF_WEEK_MONTH_FORMAT] => `DAY_OF_WEEK_MONTH_FORMAT`
[SHORT_DAY_OF_WEEK_MONTH_FORMAT] => `SHORT_DAY_OF_WEEK_MONTH_FORMAT`
[SHORT_DAY_OF_WEEK_SHORT_MONTH_FORMAT] => `SHORT_DAY_OF_WEEK_SHORT_MONTH_FORMAT`
[SHORT_TIME_FORMAT] => `SHORT_TIME_FORMAT`
[LONG_TIME_FORMAT] => `LONG_TIME_FORMAT`
[AM_VALUE] => `AM_VALUE`
[PM_VALUE] => `PM_VALUE`
[NUMBER_THOUSANDS_SEPARATOR] => `NUMBER_THOUSANDS_SEPARATOR`
[NUMBER_DECIMAL_SEPARATOR] => `NUMBER_DECIMAL_SEPARATOR`
[NUMBER_DECIMALS] => `NUMBER_DECIMALS`
[b_culture] => `b_culture`
[main_group] => `main_group`
[GROUP_ID] => `GROUP_ID`
[SECURITY_POLICY] => `SECURITY_POLICY`
[b_group] => `b_group`
[CONDITION] => `CONDITION`
[main_task] => `main_task`
[LETTER] => `LETTER`
[MODULE_ID] => `MODULE_ID`
[SYS] => `SYS`
[DESCRIPTION] => `DESCRIPTION`
[BINDING] => `BINDING`
[b_task] => `b_task`
[main_task_operation] => `main_task_operation`
[OPERATION_ID] => `OPERATION_ID`
[main_task_operation_operation] => `main_task_operation_operation`
[b_operation] => `b_operation`
[TASK_ID] => `TASK_ID`
[UALIAS_0] => `UALIAS_0`
[UALIAS_1] => `UALIAS_1`
[b_task_operation] => `b_task_operation`
[iblock_property] => `iblock_property`
[IBLOCK_ID] => `IBLOCK_ID`
[iblock_property_iblock] => `iblock_property_iblock`
[b_iblock] => `b_iblock`
[TIMESTAMP_X] => `TIMESTAMP_X`
[DEFAULT_VALUE] => `DEFAULT_VALUE`
[PROPERTY_TYPE] => `PROPERTY_TYPE`
[ROW_COUNT] => `ROW_COUNT`
[COL_COUNT] => `COL_COUNT`
[LIST_TYPE] => `LIST_TYPE`
[MULTIPLE] => `MULTIPLE`
[XML_ID] => `XML_ID`
[FILE_TYPE] => `FILE_TYPE`
[MULTIPLE_CNT] => `MULTIPLE_CNT`
[TMP_ID] => `TMP_ID`
[LINK_IBLOCK_ID] => `LINK_IBLOCK_ID`
[WITH_DESCRIPTION] => `WITH_DESCRIPTION`
[SEARCHABLE] => `SEARCHABLE`
[FILTRABLE] => `FILTRABLE`
[IS_REQUIRED] => `IS_REQUIRED`
[VERSION] => `VERSION`
[USER_TYPE] => `USER_TYPE`
[USER_TYPE_SETTINGS] => `USER_TYPE_SETTINGS`
[USER_TYPE_SETTINGS_LIST] => `USER_TYPE_SETTINGS_LIST`
[HINT] => `HINT`
[b_iblock_property] => `b_iblock_property`
[iblock_inherited_property] => `iblock_inherited_property`
[b_iblock_iproperty] => `b_iblock_iproperty`
)
)
[sqlTracker:protected] =>
[trackSql:protected] =>
[version:protected] =>
[versionExpress:protected] =>
[host:protected] => localhost
[database:protected] => u0488182_mdmag
[login:protected] => u0488182_mdmag
[password:protected] => D1u4O2d1%#!
[initCommand:protected] =>
[options:protected] => 2
[nodeId:protected] => 0
[utf8mb4:protected] => Array
(
)
[tableColumnsCache:protected] => Array
(
)
[lastQueryResult:protected] => mysqli_result Object
(
[current_field] => 0
[field_count] => 7
[lengths] =>
[num_rows] => 35
[type] => 0
)
[queryExecutingEnabled:protected] => 1
[disabledQueryExecutingDump:protected] =>
[engine:protected] =>
[transactionLevel:protected] => 0
)
[connectionName:protected] =>
[cntQuery] => 0
[timeQuery] => 0
[arQueryDebug] => Array
(
)
[sqlTracker] =>
[version] =>
[escL] => `
[escR] => `
)
[NavRecordCountChangeDisable] =>
[is_filtered] =>
[nStartPage] => 1
[nEndPage] => 1
[resultObject] =>
[arIBlockMultProps] => Array
(
)
[arIBlockConvProps] => Array
(
)
[arIBlockAllProps] => Array
(
)
[arIBlockNumProps] => Array
(
)
[arIBlockLongProps] => Array
(
)
[nInitialSize] =>
[table_id] =>
[strDetailUrl] =>
[strSectionUrl] =>
[strListUrl] =>
[arSectionContext] =>
[bIBlockSection] =>
[nameTemplate] =>
[_LAST_IBLOCK_ID] => 8
[_FILTER_IBLOCK_ID] => Array
(
[8] => 1
)
)
[NAV_PARAM] => Array
(
)
)