13.06.18 09:43

Skladman USG проанализировала склады внутри города

Оценить
(0 голоса)

Компания рассмотрела 45 складских объектов внутри МКАД и только 21 из них отнесла к качественному фонду складской недвижимости. Как отмечают аналитики, предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно, а основной объем площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.

На сегодняшний день структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:

  • качественные объекты – складские комплексы класса А и В;
  • отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее качественный сегмент предложения;
  • отремонтированные производственные и складские здания советского периода постройки, занимающие основную долю фонда помещений на рынке;
  • помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае невозможности их использования под более прибыльное офисное назначение (из-за отсутствия окон, санузлов и т. п.).


Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.

В целом объем спекулятивной складской недвижимости в пределах МКАД составляет 1,5 млн кв. м арендуемой площади. При этом на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м, а более 1 млн кв. м занимают оставшиеся 24 объекта класса С низкого качества, формируя 74% общего предложения. Доля площадей класса А составляет всего около 5% от общего объема предложения, а класса В – 21%. Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона превышает 13 млн кв. м. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.

Структура рынка складской недвижимости Москвы в зависимости от склада


Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса, как Москва, аналитики Skladman USG не смогли обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем больше встречаются многоэтажные складские объекты (от двух этажей и больше). Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными. 87% проанализированных складских объектов имеют два и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С.

Складские объекты с точки зрения этажности в зависимости от класса


Любой многоэтажный склад, согласно принятой стандартной классификации, автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, что он является и современным, и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения. «По нашему мнению, классификация – это с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», – комментирует руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG Ярослав Дарусенков.









Мнения экспертов

автор: Татьяна Санина, генеральный директор инновационного центра «Бирюч-НТ» (R&D центра ГК «Эфко»)
Естественный отбор
автор: Михаил Николаев, генеральный директор торгового дома «Николаев&Сыновья», управляющий партнер семейного предприятия «Николаев&Сыновья»
Возможность не для всех
автор: Алексей Кочетов, президент компании «Очаково»
О запрете ПЭТ