Согласно данным компании JLL, доля вакантных складов в течение 2018 года снизилась в Московском регионе на 3,8 п.п. и достигла к концу 4-го квартала 4,5% (в абсолютном выражении – 795 тыс. кв. м). Таким образом, показатель упал до минимального с конца 2013 года уровня. Эксперты JLL ожидают его дальнейшего уменьшения в 2019 году.
Динамика доли и объема свободных площадей на складском рынке Московского региона
Тенденция снижения объема свободных помещений на рынке, по словам руководителя направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксаны Копыловой, наблюдается на протяжении последних двух лет, и с начала 2017 года, когда на рынке было 1,7 млн кв. м незанятых площадей, этот показатель в абсолютном выражении сократился более чем вдвое. «При этом наиболее резкое сокращение вакантности пришлось именно на 2018 год, чему способствовали несколько факторов: консервативная политика девелоперов и высокая доля законтрактованных площадей в новом строительстве, а также рост спроса, в том числе на вторичном рынке», – добавляет она.
Из общего объема сделок 2018 года в 1,6 млн кв. м на вторичном рынке было арендовано и куплено 990 тыс. кв. м складских площадей, или 60% (для сравнения, в 2017 году данный показатель составлял 37%). Еще 10% заключенных сделок прошли на первичном рынке с готовыми зданиями. Соответственно, оставшиеся 30% транзакций были совершены в отношении будущего строительства.
Крупнейшей сделкой как этого года, так и всей истории рынка стал built-to-suit контракт по реализации собственного распределительного центра ритейлера «Леруа Мерлен» площадью 140 тыс. кв. м, заключенный командой JLL. Девелопером этого проекта, который реализуется на территории МЛК «Белый Раст», является компания PNK Group. Второй и третий по объему BTS-проекты в 2018 году – это распределительные центры «Детского мира» (62 тыс. кв. м) и «Ленты» (71 тыс. кв. м) в «PNK Парк Бекасово» и «PNK Парк Валищево» соответственно. Среди сделок на вторичном рынке можно отметить аренду 122 тыс. кв. м складов онлайн-ритейлером Ozon в парке «Ориентир Север-1» (с частичной достройкой объекта под требования арендатора).
В целом ритейл-компании сохраняют и постепенно наращивают лидирующую позицию в структуре спроса: в совокупности с онлайн-сегментом они сформировали 54% спроса в 2018 году. Для сравнения, в 2017 году этот показатель составлял 41%, а в 2016-м – 36%.
«В частности, складская команда JLL в прошедшем году закрыла ряд знаковых сделок с федеральными ритейлерами, в том числе «Леруа Мерлен», Ozon, DNS, «М.Видео», «Эльдорадо», Gloria Jeans и другими, в Москве и регионах. В результате совокупный объем сделок нашего отдела в 2018 году на российском рынке достиг 567 тыс. кв. м, – говорит руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгений Бумагин. – Рекордное количество сделок, а также дальнейшие планы по развитию ритейл-сетей позволяют прогнозировать высокий уровень деловой активности и в новом году. По нашей предварительной оценке, в 2019 году потенциал спроса на склады только в Московском регионе составляет 1,3-1,5 млн кв. м».
Динамика объема спроса и нового предложения на складском рынке Московского региона
В 2018 году в Московском регионе было введено 918 тыс. кв. м качественных складских площадей, что в 1,8 раза превышает результат предыдущего года. Основная часть (63%) нового строительства была законтрактована до ввода объектов в эксплуатацию или изначально строилась под конечного пользователя. Таким образом, лишь 37% из завершенных за год проектов, или 339 тыс. кв. м, вышли на спекулятивный рынок в аренду или на продажу.
В четвертом квартале ввод составил 347 тыс. кв. м площадей, около половины из которых сформировали РЦ компании «Ашан» в индустриальном парке «Южные Врата» и РЦ сети «Детский мир» в «PNK Парке Бекасово». Стоит отметить, что итоговый показатель ввода оказался ниже прогноза (1,2 млн кв. м) из-за переноса ряда проектов на 2019 год, включая РЦ IKEA, а также второй и третьей фаз РЦ Wildberries в Коледино.
Таким образом, совокупный объем складов в активной стадии строительства, заявленных к вводу в 2019 году, уже достигает 1 млн кв. м. Среди проектов, реализуемых сейчас, стоит выделить сразу девять индустриальных парков от PNK Group в Московском регионе. В прогнозируемом вводе этого года значительный объем составляют новые фазы существующих комплексов: 54 тыс. кв. м в «Атлант Парке», 3-я фаза «Внуково Логистик» девелопера Logistics Partners (50 тыс. кв. м), 2-я фаза в ИП «Софьино» девелопера «Логопарк Менеджмент» (39 тыс. кв. м) и ряд других.
Уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды складов в Московской области находится в диапазоне 3,6-3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). «Объекты у МКАД или в пределах Москвы, отличающиеся премиальным местоположением, предлагаются по более высоким ставкам – до 5 тыс. руб. за кв. м в год. В целом на рынке отмечается повышение запрашиваемых ставок в отдельных проектах и локациях, и этот тренд становится все заметнее. В 2019 году с учетом дальнейшего снижения доли свободных площадей средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды может увеличиться до отметки 3,8-4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов)», - добавляет Евгений Бумагин.